Проблемы определения многоквартирного дома в системе объектов субъективных прав
В статье рассматриваются проблемы определения многоквартирного дома в системе объектов гражданских прав. Анализируется эволюция законодательных определений многоквартирного дома и их юридические последствия. Особое внимание уделяется правовой природе многоквартирного дома и его соотношению с другими объектами недвижимости, такими как дома блокированной застройки, таунхаусы и малоэтажные жилые комплексы. Автор акцентирует внимание на необходимости четкого законодательного закрепления статуса многоквартирного дома для обеспечения единообразия в правоприменении.
Ключевые слова: многоквартирный дом, объекты гражданских прав, недвижимость, дом блокированной застройки, таунхаус, малоэтажный жилой комплекс.
The article discusses the problems of defining an apartment building in the system of objects of civil rights. The evolution of legislative definitions of an apartment building and their legal consequences are analyzed. Special attention is paid to the legal nature of an apartment building and its relationship with other real estate objects, such as block-built houses, townhouses and low-rise residential complexes. The author focuses on the need for a clear legislative consolidation of the status of an apartment building to ensure uniformity in law enforcement.
Key words: apartment building, civil rights objects, real estate, block building, townhouse, low-rise residential complex.
Сложность определения места многоквартирного дома в системе объектов субъективных прав состоит в том, что ст. 128 ГК РФ содержит закрытый перечень объектов гражданских прав. Вместе с тем в связи с открытой позицией по такому объекту, как "иное имущество", возникает множество споров относительно отнесения того или иного объекта к объектам гражданских прав <1>. При таких обстоятельствах возникает необходимость доказывания отнесения тех или иных видовых понятий к различным объектам гражданских прав.
--------------------------------
<1> Суслова С.И. Непоименованность в гражданском праве // Вестник Пермского университета. Юридические науки. 2020. N 2. С. 322 - 347.
Так, в 2007 г. законодателем было впервые предложено определение многоквартирного дома, обладающего следующими признаками: совокупность двух и более квартир, наличие самостоятельных выходов либо на земельный участок, либо в помещения общего пользования, наличие общего имущества <2>.
--------------------------------
<2> Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 (ред. от 02.08.2007) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".
Далее, в 2014 г. было дано новое определение многоквартирного дома <3>. Были добавлены новые признаки: оконченный строительный и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, объемная строительная конструкция, наличие подземных и наземных частей, внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения, жилых помещений, предназначенных для постоянного проживания двух и более семей, встроенных и (или) пристроенных нежилых помещений, придомовой территории. И изменены некоторые старые: теперь самостоятельный выход необходим только в помещения общего пользования, а также отсутствует признак наличия двух и более квартир.
--------------------------------
<3> ГОСТ Р 51929-2014 "Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами". 2014.
Недавними изменениями, вступившими в силу в 2022 г., многоквартирный дом был наделен следующими признаками <4>: здание, состоящее из двух и более квартир, в котором наличествует имущество, указанное в п. 1 - 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ <5>, возможность включения в многоквартирный дом нежилых помещений и (или) машино-мест, являющихся неотъемлемой конструктивной частью такого дома.
--------------------------------
<4> Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2022. N 1. Ст. 45.
<5> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 14.
Первое, на что стоит обратить внимание из указанных определений: законодатель исключил земельный участок из признаков многоквартирного дома. При этом при системном толковании п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ч. 6 ст. 15 ЖК РФ можно констатировать, что собственникам многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
Из сравнительного анализа указанных выше определений с кодифицированным законодательством можно сделать следующие значимые для частного права выводы. Во-первых, в соответствии с ч. 6 ст. 15 ЖК РФ <6> многоквартирный дом является зданием, что позволяет отнести его к недвижимым вещам согласно ст. 130 ГК РФ <7>. Во-вторых, как следует из определения, данного ГОСТ Р 51929-2014, многоквартирный дом является объектом капитального строительства, включающим в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, нежилые помещения и общее имущество. Так, например, ст. 47, 48 ГрК РФ регламентируют требования к проектированию и строительству таких элементов многоквартирного дома, как крыши, стены, фундаменты и другие конструкции <8>. Данные конструкции должны обеспечивать безопасность и устойчивость здания, они должны быть спроектированы с учетом технических норм, установленных строительными стандартами, включая сейсмоустойчивость, пожарную безопасность и долговечность. Кроме того, ГрК РФ также регламентирует требования к инженерным системам многоквартирного дома, к помещениям общего пользования, к придомовой территории, к элементам благоустройства и другим частям многоквартирного дома, данные системы являются неотъемлемой частью многоквартирного дома <9>. Таким образом, ГрК РФ регулирует все основные конструктивные элементы многоквартирного дома, включая инженерные системы, помещения общего пользования, придомовую территорию, благоустройство и другие.
--------------------------------
<6> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 14.
<7> Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. I) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
<8> Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 16.
<9> Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 16.
Что касается жилищного законодательства, то можно выделить несколько групп отношений, связанных с многоквартирным домом, которые регулируются данным Кодексом: право собственности на жилые и нежилые помещения (ст. 16, 30 ЖК РФ), общее имущество собственников помещений (ст. 36 - 37 ЖК РФ), управление многоквартирным домом (ст. 138 - 152, ст. 161 ЖК РФ), содержание и ремонт общего имущества (ст. 39, 158 ЖК РФ), капитальный ремонт многоквартирного дома (ст. 169, 170 ЖК РФ) <10>. Следовательно, жилищное законодательство регулирует все основные аспекты, связанные с правами, обязанностями и интересами собственников помещений в многоквартирных домах.
--------------------------------
<10> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 14.
Исходя из вышеизложенного, в науке сложилось несколько позиций относительно правовой природы многоквартирного дома. Можно выделить несколько основных из них: так, например, Ю.П. Свит <11>, А.Е. Тарасова <12> считают, что многоквартирный дом обладает признаками недвижимости и, соответственно, является самостоятельным объектом гражданских прав.
--------------------------------
<11> Свит Ю.П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома / Ю.П. Свит // Жилищное право. 2006. N 6. С. 2 - 5.
<12> Тарасова А.Е. Оборотоспособность объектов общего имущества в многоквартирном доме / А.Е. Тарасова // Жилищное право. 2006. N 11. С. 65 - 70.
В соответствии со второй позицией ученых С.Г. Певницкого <13>, С.А. Кудиной <14>, Т.А. Береговой <15> многоквартирный дом является имущественным комплексом, поскольку он состоит из частей с разным функциональным назначением: жилые помещения служат для проживания, нежилые - для хозяйственной деятельности, а земельные участки используются для благоустройства прилегающей территории.
--------------------------------
<13> Певницкий С.Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 22.
<14> Кудина С.А. Осуществление правомочий собственника общего имущества в многоквартирном доме: Дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2010. С. 197.
<15> Береговая Т.А. Частноправовые и публично-правовые начала в регулировании отношений по управлению многоквартирным домом: Дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2014. С. 200.
А.Н. Лужина рассматривает многоквартирный дом как специфичный комплексный объект, состоящий из жилых помещений; из нежилых помещений; из помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним (вспомогательные помещения), тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений (объектов общего имущества) <16>.
--------------------------------
<16> Лужина А.Н. Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учеб. пособие. М.: РГУП, 2017. С. 100.
Таким образом, правовая природа многоквартирного дома остается дискуссионной, что затрудняет единообразное понимание его режима в гражданском и жилищном праве <17>. Неопределенность в регулировании вопросов общей и индивидуальной собственности, а также различий в функциональном назначении частей дома требует более четкого законодательного закрепления.
--------------------------------
<17> Смирнова И.А. К вопросу о правовом статусе многоквартирных домов как объектов жилищного права // Семейное и жилищное право. 2023. N 6. С. 30.
В целях определения места многоквартирного дома в системе объектов недвижимости для нас имеют значение следующие основные характеристики недвижимого имущества. Первым фактическим признаком недвижимого имущества является его прочная связь с землей, при этом Березин Д.А. <18> выделяет три группы недвижимых вещей, прочно связанных с землей: вещи, являющиеся недвижимыми по своей природе (земельные участки и участки недр); вещи, создаваемые индивидами на земельном участке (открытый перечень); вещи, предназначенные для перемещения по водным или воздушным путям (морские и воздушные суда). Кулаков В.В. <19>, помимо прочего, выделяет такие признаки недвижимых вещей, как "долговечность постройки", поскольку существуют временные постройки, которые прочно связаны с землей, однако имеют способность к перемещению (такие как киоски, торговые лавки, летние кафе и др.), и критерий "несоразмерности ущерба" при перемещении недвижимой вещи. Ущерб, как известно, всегда требует оценки. Оценочные критерии привязаны к оценке стоимости объекта в сравнении с оценкой того же объекта после перемещения и с оценкой расходов на перемещение. Предеин К.Н. <20> обращает внимание на такой признак недвижимости, выработанный судебной практикой, как "самостоятельное функциональное назначение", суть которого заключается в том, что объект недвижимости должен обладать независимой функциональностью, т.е. выполнять свои экономически ценные функции самостоятельно, без необходимости взаимодействия с другими объектами.
--------------------------------
<18> Березин Д.А. Признаки, характеризующие недвижимость // Нотариус. 2022. N 6. С. 10.
<19> Кулаков В.В. К вопросу о признаках недвижимости как критериев его государственной регистрации // Современный юрист. 2020. N 2.
<20> Предеин К.Н. Функциональная возможность вещи как признак недвижимости // Юрист. 2022. N 7.
К юридическим признакам недвижимости относятся: во-первых, законность возведения, во-вторых, наличие государственной регистрации в ЕГРН и кадастрового учета <21>.
--------------------------------
<21> Кулаков В.В. Указ. соч.
Таким образом, на основании изложенных выше позиций можно сделать вывод о том, что многоквартирный дом соответствует фактическим признакам недвижимости: он прочно связан с земельным участком, его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. Значит ли это, что при наделении правовым режимом недвижимого имущества многоквартирного дома, а не только лишь жилых помещений в нем, необходимо регистрировать права в ЕГРН как единого объекта? Нужно ли ставить многоквартирный дом на кадастровый учет? В таком случае кто будет являться собственником многоквартирного дома?
Более того, Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ <22> и Гражданским кодексом предусмотрена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, в том числе в отдельных случаях государственной регистрации подлежит сам договор, например п. 2 ст. 651 ГК РФ <23> и п. 2 ст. 26 ЗК РФ <24>. В связи с чем возникает вопрос: должен ли распространяться специальный режим сделок с недвижимым имуществом в отношении многоквартирного дома?
--------------------------------
<22> Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" // СЗ РФ. 2015. N 29 (ч. I). Ст. 4344.
<23> Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. I) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
<24> Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.
На часть вопросов Е.А. Суханов <25> предлагает следующие ответы: по его мнению, многоквартирный дом - это единая и юридически неделимая вещь, соответственно, при долевой собственности возникает доля в праве, а не в вещи. Е.А. Суханов предлагает признать долевое право собственности на многоквартирный жилой дом, при котором квартиры находятся в пользовании (или ограниченном вещном праве) у отдельных сособственников. При этом вопросы о регистрации права на такое имущество, о распространении специального режима сделок на такое имущество остаются открытыми.
--------------------------------
<25> Суханов Е.А. Недвижимость в системе объектов гражданских прав // Журнал российского права. 2021. Т. 25. N 1. С. 22.
Таким образом, представляется, что фактически многоквартирный дом является недвижимым имуществом, однако распространять на него режим недвижимого имущества и сделок с ним нецелесообразно, поскольку возникает множество вопросов об участии в обороте такого имущества. В гражданском обороте участвуют только помещения в многоквартирном доме и общее имущество многоквартирного дома, сам многоквартирный дом участвовать в обороте не может.
Другим важным моментом для понимания понятия многоквартирного дома является его сравнение с другими смежными понятиями. Что касается соотношения многоквартирного дома с индивидуальным жилым домом, то, как справедливо отмечает Габучева С.А. <26>, главным отличием является то, что в силу прямого указания п. 39 ст. 1 ГрК РФ раздел индивидуального жилого дома на самостоятельные объекты недвижимости не допускается. В свою очередь, многоквартирный дом, напротив, может быть разделен на несколько помещений. Кроме того, к многоквартирным домам применим ряд строгих градостроительных требований.
--------------------------------
<26> Габучева С.А. О возможности выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на здание или сооружение // Муниципальная служба: правовые вопросы. 2024. N 1.
Представляется необходимым соотнести многоквартирный дом с домом блокированной застройки. Так, в соответствии с п. 40 ст. 1 ГрК РФ дом блокированной застройки обладает следующими признаками: это жилой дом, который блокирован с другим жилым домом общей боковой стеной и который имеет отдельный выход на земельный участок <27>. Исходя из указанных признаков дом блокированной застройки не имеет общего имущества. Более того, дома блокированной застройки имеют автономные инженерные системы, такие как отопление, водоснабжение и электроснабжение.
--------------------------------
<27> Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 16.
Так, в деле N А52-2531/2022, которое было передано на новое рассмотрение Определением Верховного Суда Российской Федерации от 20 июня 2023 г. <28> по спору управляющей компании с Администрацией города о признании незаконным отказа Администрации, выразившемся в неисключении из Постановления домов, имеющих признаки домов блокированной застройки, судом был назначен комиссионный осмотр в целях установления факта наличия или отсутствия общего имущества в спорных домах. При осмотре обращали внимание на автономность инженерных систем, таких как отопление, водоснабжение и электроснабжение, и на наличие общего имущества, такого как крыши, чердаки и др. В частности, у двух домов была перестроена крыша на новую, не имеющую сообщения между домами, в отношении этих домов суд решил, что они не являются многоквартирными.
--------------------------------
<28> Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 июня 2023 г. N 307-ЭС23-2496 по делу N А52-2531/2022.
Другим важным элементом дома блокированной застройки, отличающим его от многоквартирного дома, в силу прямого указания п. 40 ст. 1 ГрК РФ <29> является наличие отдельного выхода на земельный участок, при этом Федеральным законом N 476 из п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ было исключено требование по размещению жилого дома (блока) на отдельном земельном участке. Так, Определением Верховного Суда Российской Федерации от 4 июня 2024 г. N 16-КГ24-1-К4 <30> по исковому заявлению Ветютневой В.В. к Велиевой З.Р. о прекращении права общей долевой собственности на объект недвижимости, об исключении записи из ЕГРН, о признании права собственности на жилой дом блокированной застройки нижестоящим судам было указано, что из законодательства было исключено требование об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки. Следовательно, собственник жилого дома после государственной регистрации права на такой дом вправе как образовать самостоятельный земельный участок, необходимый для пользования жилым домом, так и не образовывать такой земельный участок.
--------------------------------
<29> Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 16.
<30> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 4 июня 2024 г. N 16-КГ24-1-К4.
Соответственно, исходя из вышеперечисленного можно сделать вывод о наличии следующих признаков дома блокированной застройки, которые отличают его от многоквартирного дома. Во-первых, дом блокированной застройки должен быть блокирован с другим жилым домом в одном ряду общей боковой стеной без проемов. Во-вторых, у домов блокированной застройки должен быть самостоятельный выход на земельные участки. В-третьих, у указанных домов должны быть автономные инженерные системы, в частности автономные системы отопления, водоснабжения и электроснабжения. В-четвертых, у домов блокированной застройки отсутствует общее имущество, внимание стоит обращать в том числе на общий фундамент, общие чердаки и крыши <31>.
--------------------------------
<31> Дмитриева А.А. Правовой режим малоэтажного жилищного фонда в России // Семейное и жилищное право. 2024. N 1. С. 27.
Интересным представляется рассмотрение такого нового понятия, встречающегося в законодательстве и судебной практике, как таунхаус. Действующее законодательство не содержит определения такого понятия, однако можно выделить следующие признаки таунхаусов. Исходя из Определения Конституционного Суда РФ от 28 декабря 2021 г. N 2894-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Осиповой Елены Владимировны на нарушение ее конституционных прав пунктом 3 части 1 статьи 137, пунктом 1 части 2 статьи 154, частью 6 статьи 155 и частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации" <32>, можно сделать вывод о том, что у таунхаусов есть общее имущество, в отношении которого жильцы выбирают способ управления. Кроме того, можно сделать вывод, что таунхаус - это многоквартирный дом, расположенный на территории жилого комплекса малоэтажной застройки.
--------------------------------
<32> Определение Конституционного Суда РФ от 28 декабря 2021 г. N 2894-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Осиповой Елены Владимировны на нарушение ее конституционных прав пунктом 3 части 1 статьи 137, пунктом 1 части 2 статьи 154, частью 6 статьи 155 и частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации".
В разд. 4 указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения N 1-В "Опросный лист для обследования бюджетов домашних хозяйств" (приложение N 9 к Приказу Росстата от 29.07.2022 N 537 "Об утверждении форм федерального статистического наблюдения для организации федерального статистического наблюдения за уровнем жизни и обследованиями домашних хозяйств") разъяснено, что для целей заполнения указанной формы дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций (жилые дома блокированной застройки, таунхаусы), в каждой из которых находятся несколько квартир, помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, несмотря на наличие у них признаков индивидуального жилого дома, должны быть отнесены к многоквартирным домам.
Таким образом, главное отличие дома блокированной застройки от таунхауса - в наличии общего имущества у последнего.
Другим смежным понятием с многоквартирным домом является малоэтажный жилой комплекс. В соответствии с ФЗ N 476 малоэтажный жилой комплекс - это совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.
К общему имуществу в данном случае относится общая инфраструктура комплекса (парковки, тротуары, детские площадки, котельные и т.д.), главной функцией которой является ее использование в целях удовлетворения потребностей собственников жилых домов, входящих в малоэтажный жилой комплекс <33>.
--------------------------------
<33> Назаров И.В. О малоэтажных жилых комплексах // Актуальные вопросы землепользования и управления недвижимостью: Мат. IV Национальной науч.-практ. конференции (г. Екатеринбург, 8 апреля 2022 г.): Сб. науч. статей. 2022. С. 248.
Можно сделать вывод о том, что блокированные жилые дома не могут относиться к малоэтажному жилому комплексу, поскольку к главным характеристикам таких комплексов относятся наличие индивидуальных жилых домов и общего имущества.
В заключение можно отметить, что правовое регулирование отношений, связанных с многоквартирными домами, и смежных с ними понятий, таких как индивидуальный жилой дом, дом блокированной застройки, таунхаус и малоэтажный жилой комплекс, остается сложным и требует дальнейшего совершенствования. Многоквартирный дом как объект гражданского и жилищного права обладает множеством специфических характеристик, включая наличие общего имущества и различных режимов собственности. Основные трудности возникают в вопросах разграничения прав на жилые и нежилые помещения, а также в управлении общим имуществом, что требует четкого законодательного закрепления. Сравнение многоквартирного дома с домами блокированной застройки, таунхаусами и малоэтажными жилыми комплексами показало важные различия между этими объектами. Например, дома блокированной застройки отличаются отсутствием общего имущества и автономными инженерными системами, в то время как у таунхаусов присутствует общее имущество, что сближает их с многоквартирными домами. Малоэтажные жилые комплексы, в свою очередь, представляют собой совокупность индивидуальных домов с общей инфраструктурой.
