Возможности и риски в сфере оптимизации налогов на недвижимость в России
Автор анализирует причины несоразмерной налоговой нагрузки на владельцев недвижимости в России. Рассматривает системные и методологические ошибки, связанные с кадастровой оценкой, и указывает на ограниченность возможностей налогоплательщиков влиять на итоговые величины налога. Делает вывод о нарушении принципов справедливости и недостаточной эффективности существующих правовых механизмов. Вносит предложения по повышению прозрачности существующих процедур с целью соблюдения баланса интересов государства и собственников.
Ключевые слова: тенденции развития налоговой политики в России, законная оптимизация налогов на недвижимость, разделение земельных участков по функциональному использованию, оспаривание кадастровой стоимости как законный способ сокращения налогового бремени.
The author analyzes the reasons for the disproportionate tax burden on property owners in Russia. He examines systemic and methodological errors related to cadastral valuation and points out the limited ability of taxpayers to influence the final tax amounts. He concludes that the principles of fairness have been violated and that the existing legal mechanisms are insufficiently effective. He makes proposals to increase the transparency of existing procedures in order to maintain a balance of interests between the state and the owners.
Key words: trends in the development of tax policy in Russia, legal optimization of real estate taxes, division of land plots by functional use, challenging cadastral value as a legal way to reduce the tax burden.
Тенденции развития налоговой политики в России
Российская налоговая политика в сфере недвижимости продолжает ужесточаться. Если в 2021 году были собраны налоги в размере около 1,5 триллиона рублей, то в 2023 году эта сумма возросла уже почти до 2 триллионов рублей <1>. Очевидно, государство планирует еще больше увеличить объемы сборов. В помощь ему - кадастровая стоимость недвижимости, ставшая ключевой базой для расчета налогов.
--------------------------------
<1> Аналитический портал ФНС России.
В 2023 году в России, по данным сайта "Данные по формам статистической налоговой отчетности" <2>, числились около 130 миллионов объектов недвижимости, которые потенциально должны быть обложены имущественными налогами. По признанию Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, еще около 25 миллионов объектов до сих пор остаются неучтенными <3>. Эти скрытые объекты, как и все другие, в будущем тоже попадут под налоговую нагрузку, и как только это случится, налоговые сборы взлетят еще выше. Кадастровая стоимость уже воспринимается не как оценка рыночной реальности, а как инструмент налогового давления, который, по сути, искусственно завышает налоговые обязательства граждан и бизнеса.
--------------------------------
<2> Данные по формам статистической налоговой отчетности.
<3> Владельцев неучтенной недвижимости найдут и "учтут".
Налог на недвижимость является не самым большим по удельному весу в налоговых поступлениях в бюджет, но все равно речь идет об очень солидных суммах. Согласно статистике в 2023 году юридические лица уплатили 201 миллиард рублей в виде налога от кадастровой стоимости, физические лица - 128 миллиардов рублей, а владельцы земельных участков добавили к этому 207 миллиардов рублей <4>. В сумме объекты, облагаемые налогом на основе кадастровой стоимости, принесли в бюджет 536 миллиардов рублей <5>.
--------------------------------
<4> Аналитический портал ФНС России.
<5> Данные по формам статистической налоговой отчетности.
Зачем оспаривать кадастровую стоимость?
Реальная практика компании "НАЛОГИКА" показывает, что около 30 процентов от начисленных в разных регионах Российской Федерации налогов ошибочны - завышены, необоснованны или просто неправильно рассчитаны. Это открывает для бизнеса и частных лиц широкие возможности для оспаривания результатов кадастровой оценки и, как следствие, для снижения своих налоговых обязательств.
Такие возможности наглядно иллюстрирует пример успешного судебного оспаривания сотрудниками компании "НАЛОГИКА" первоначально установленной кадастровой стоимости одного земельного участка в Санкт-Петербурге - с 1,8 миллиарда рублей она была снижена до 700 миллионов рублей <6>. Этот результат был достигнут благодаря тому, что сотрудниками компании было установлено следующее: при передаче данных об участке была допущена ошибка. Это дало возможность оспорить результат кадастровой оценки и существенно сократить налоговые обязательства налогоплательщика - налоговое бремя уменьшилось на 27,5 миллиона рублей в год.
--------------------------------
<6> См. Решение Санкт-Петербургского городского суда от 31 января 2023 года по делу N 3а-44/2023.
Что делать, если кадастровая стоимость явно завышена?
Если понять, завышена ли кадастровая стоимость, невозможно, то надо сравнить ее с результатами предыдущей кадастровой оценки или с рыночной стоимостью. Если недвижимость подорожала в пять раз за год, то стоит задуматься о том, что где-то в расчетах произошла ошибка.
Для быстрой оценки можно обратиться к рыночным предложениям на таких площадках, как ЦИАН или Авито, чтобы получить хотя бы примерное представление о ценах на аналогичные объекты. Однако это лишь первый шаг - для оспаривания в суде необходимы более серьезные доказательства. Таким доказательством может быть, например, оценочный отчет о рыночной стоимости объекта, подтверждающий, что кадастровая стоимость действительно завышена.
Способы законной оптимизации налогов на недвижимость
Оспаривание кадастровой стоимости.
Один из самых эффективных методов оптимизации налогов - оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости. Как уже отмечалось, около 30 процентов от кадастровых оценок содержат ошибки, которые приводят к завышению налогов. Это касается как коммерческой недвижимости, так и объектов частных собственников.
Для оспаривания кадастровой стоимости можно воспользоваться следующими подходами.
Оспаривание через отчет о рыночный оценке.
В этом случае собственник недвижимости заказывает у независимого оценщика отчет, который должен подтвердить, что кадастровая стоимость значительно завышена по сравнению с рыночной ценой объекта. Этот документ можно использовать как при досудебном обращении в органы, занимающиеся кадастровой оценкой (государственные бюджетные учреждения), так и как доказательство в суде.
Выявление ошибок кадастровой оценки.
Если при проведении кадастровой оценки были допущены явные ошибки (например приведены неправильные данные о характеристиках объекта), то собственник может подать заявление об их исправлении в государственные органы, ответственные за кадастровую оценку. Этот метод часто оказывается более эффективным и, главное, менее затратным, чем отчет о рыночной стоимости объекта, так как ошибки легче доказать.
Разделение земельных участков.
Еще один популярный и законный метод налоговой оптимизации - разделение крупных земельных участков на более мелкие. Такой шаг позволяет снизить кадастровую стоимость каждого участка, что, в свою очередь, уменьшает налоговую нагрузку. Этот метод особенно эффективен для бизнеса, владеющего большими территориями. Разделение участков не только снижает общую кадастровую стоимость, но и позволяет более гибко управлять налоговыми обязательствами, распределяя нагрузку по разным объектам.
В качестве примера можно привести реальное разделение одного земельного участка, на котором находятся торговый центр и принадлежащая ему парковка, на отдельный участок под торговым центром с удельной стоимостью 4 810 руб./м2 и участок под парковкой с удельной стоимостью 1 612 руб./м2, то есть разделение участков проведено по функциональному использованию.
Это позволило уменьшить общую налогооблагаемую кадастровую стоимость и, соответственно, снизить налог с 2 252 000 до 1 071 064 рублей в год.
Также аналогичное разделение участков в ряде случаев дает возможность снизить ставку земельного налога.
Проверка применения льгот и налоговых ставок.
В России действуют различные налоговые льготы, касающиеся как коммерческой, так и жилой недвижимости. И если льготы по налогам на имущество более или менее известны, то с земельным налогом часто возникают сложности. Ставки и льготы для этого налога устанавливаются местными органами власти, но некоторые собственники забывают заглянуть в нормы, на основе которых осуществляется их нормативное регулирование. Так, например, в городе Гатчина Ленинградской области ставка земельного налога для "торговых" земельных участков составляет 0,75 процента, а не 1,5 процента <7>, однако один из наших клиентов об этом не знал.
--------------------------------
<7> См. Решение Совета депутатов муниципального образования "Город Гатчина" Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 4 декабря 2019 года N 63 "Об установлении на территории муниципального образования "Город Гатчина" Гатчинского муниципального района земельного налога".
Также налоговым органом могут быть неправильно применены налоговые ставки, особенно если объект недвижимости имеет сложную конфигурацию (например, часть участка используется под торговлю, а часть - под парковку). Важно проверять правильность расчета налогов и при обнаружении ошибок требовать их исправления.
Подача заявления о фактических характеристиках объекта недвижимости.
Собственники недвижимости могут, но не обязаны подать декларацию с данными о своем объекте до проведения кадастровой оценки <8>. Но этого лучше не делать. Практика показывает, что этот метод несет определенные риски. Государственное бюджетное учреждение, получив точные данные, может провести оценку, которая окажется выше, чем ожидалось. После этого что-либо предпринять будет уже значительно сложнее. Лучше дождаться завершения государственной оценки, проверить отчет на наличие ошибок в фактических характеристиках объекта, и только затем предпринимать попытки исправить их.
--------------------------------
<8> См. пункт 3 статьи 12 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Дополнительные способы налоговой оптимизации и меры предосторожности
Начиная с 2026 года арендные ставки за государственные и муниципальные земельные участки будут рассчитываться исключительно на основе кадастровой стоимости <9>. Это означает, что владельцам арендуемых участков стоит заранее пересмотреть их кадастровую стоимость, чтобы избежать значительных переплат за аренду.
--------------------------------
<9> См. Федеральный закон от 8 августа 2024 года N 321-ФЗ "О внесении изменений в статьи 39-7 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 3 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Согласно недавно проведенной налоговой реформе объекты недвижимости, кадастровая стоимость которых более 300 миллионов рублей, будут облагаться налогом по ставке не 2, а 2,5 процента <10>. В связи с этим собственникам таких объектов следует рассмотреть возможность оптимизации, например, как уже отмечалось, за счет разделения недвижимости на более мелкие объекты, что может снизить налоговую ставку. Если кадастровая стоимость объекта внезапно возросла в несколько раз, целесообразно задуматься о проверке ее корректности - можно сравнить ее с рыночной ценой недвижимости в районе расположения объекта, проконсультироваться с оценщиками. Важно помнить, что оспаривание кадастровой стоимости - это законный способ сократить налоговое бремя.
--------------------------------
<10> Со следующего года изменятся предельные значения налоговых ставок для отдельных видов недвижимости.
Сейчас уже очевидно, что налоговая нагрузка на собственников недвижимости в будущем будет только возрастать, поэтому надо использовать законные способы налоговой оптимизации, чтобы не оплачивать необоснованные государственные налоги.
