ГК РФ и недвижимость: нуждается ли Кодекс в обновлении?
В статье анализируется динамика развития гражданского законодательства в части регулирования вопросов недвижимости. Автор приходит к выводу, что под влиянием публично-правового законодательства в ГК РФ вносились разумные изменения, в то же время понятие объекта недвижимости на протяжении тридцати лет не менялось, и это, по мнению автора, также оправданно. В целом, несмотря на диаметрально противоположные цели, в вопросах недвижимости гражданское и публичное законодательство весьма гармонично сосуществуют.
Ключевые слова: объект недвижимости, гражданский оборот, часть объекта недвижимости, улучшение земельного участка, государственная регистрация, часть земельного участка, объект капитального строительства, объект налогообложения.
The article analyses the dynamics of development of civil legislation in terms of regulation of real estate issues. The author comes to the conclusion that under the influence of public law legislation, reasonable changes were made to the Civil Code of the Russian Federation, while the concept of a real estate has not changed for thirty years, and this, in the author's opinion, is also justified. In general, the author comes to the conclusion that despite diametrically opposed goals, in real estate matters, civil and public legislation coexist quite harmoniously.
Key words: real estate, civil-law transactions, part of real estate, improvement of land plot, state registration, part of land, construction project, tax object.
Применительно к объектам недвижимости Гражданский кодекс (ГК) РФ регулировал и регулирует прежде всего их оборот и в этом отношении за 30 лет существования соответствующие его положения каких-либо революционных изменений не претерпели. Пожалуй, самые значимые поправки <1> заключались в постепенно меняющемся подходе ГК РФ к возможности распоряжения частью объекта недвижимости и были спровоцированы публично-правовым законодательством: Земельным кодексом (ЗК) РФ <2>, Законом о государственном кадастре недвижимости <3>, Законом о госрегистрации недвижимости <4>.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 02.07.2013 N 142-ФЗ внес изменения в ст. 129 ГК РФ в отношении всех объектов гражданских прав, а не только недвижимых, поэтому на анализе данных изменений автор не останавливается.
<2> ЗК РФ, строго говоря, нельзя отнести к публично-правовому законодательству. Большинство его норм носит имущественный гражданско-правовой характер, но за счет того, что одной из сторон этих отношений выступает публичный субъект, ЗК РФ наряду, например, с Градостроительным кодексом (ГрК) РФ нередко включают в группу публично-правовых актов, положения которых ограничивают права частных собственников.
<3> Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
<4> Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В научной литературе <5> неоднократно констатировалась необходимость исключить из ГК РФ любые упоминания о возможности распоряжения частью объекта недвижимости. По мнению большинства авторов, речь может идти только о сделках по распоряжению долями в праве общей собственности на объект недвижимости. Каждая недвижимая вещь должна представлять собой единый объект гражданских прав, предметом же гражданского оборота и объектом вещных и обязательственных прав может быть только целый объект недвижимости.
--------------------------------
<5> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004; Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004.
Тем не менее до 2007 года никаких изменений в этой части в ГК РФ не вносилось. А в 2007 году был принят Закон <6>, призванный устранить коллизию между нормами ГК РФ, регулирующими земельные отношения, и нормами ЗК РФ, регулирующими имущественные отношения. В итоге из ГК РФ были исключены нормы, касающиеся возможности отчуждения части земельного участка. При этом по непонятным причинам "часть земельного участка" была исключена и из ст. 652 ГК РФ, регулирующей права на земельный участок арендатора объекта недвижимости. Поскольку у арендатора объекта недвижимости есть только право на использование земельного участка (его части), необходимого для осуществления аренды недвижимости и никаких правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком не возникает, то часть земельного участка в эту норму вписывалась вполне гармонично.
--------------------------------
<6> Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации".
Действовавший в то время Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <7> регулировал особенности регистрации договора аренды части объекта недвижимости и части земельного участка. Однако до принятия Закона о государственном кадастре недвижимости было неясно, как индивидуализировать эту часть для целей аренды, чтобы соблюсти требования ст. 607 ГК РФ. Закон о государственном кадастре установил, что индивидуализация части земельного участка <8> происходит только путем ее государственного кадастрового учета. Однако кадастровый учет части земельного участка возможен лишь для целей обременения ее арендой или сервитутом. После распространения положений этого Закона на объекты недвижимости, а особенно после вступления в силу Закона о госрегистрации недвижимости, содержащего аналогичные положения, из ГК РФ постепенно стали исключать нормы, регламентирующие возможность отчуждения части объекта недвижимости. Последние такие изменения были внесены в 2023 году, когда из п. 1 ст. 250 была исключена норма, дозволяющая отчуждение части здания, которая фигурировала там наряду с помещением <9>.
--------------------------------
<7> Статья 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
<8> До 2013 года положения Закона о государственном кадастре недвижимости распространялись лишь на земельные участки, но не на объекты недвижимости (под объектами недвижимости здесь и далее подразумеваются рукотворные объекты недвижимости, в отличие от земельного участка).
<9> Федеральный закон от 24.07.2023 N 351-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации".
Вместе с тем для целей обременения части объекта недвижимости арендой в ГК РФ в 2022 году введена <10> возможность ее индивидуализации не путем государственного кадастрового учета, а исключительно в договоре, реализовав на законодательном уровне положения Постановления Пленума ВАС РФ N 73 <11>. В п. 11 данного Постановления ВАС указал, что если права на объекты недвижимости ранее были зарегистрированы за арендодателем, то на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
--------------------------------
<10> Статья 287.1 ГК РФ, введенная Федеральным законом от 21.12.2021 N 430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации".
<11> Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Индивидуализация предмета договора аренды исключительно в договоре породила проблему с последующей арендой другой части этого же объекта недвижимости. Дело в том, что если часть поставлена на государственный кадастровый учет, то при регистрации обременения ее арендой Росреестр видит, что обременяется только эта часть. В этом случае при индивидуализации следующей части объекта недвижимости проблем с регистрацией обременением ее арендой не возникнет. В случае же индивидуализации части посредством договора, как совершенно справедливо указывает ВАС РФ, обременение устанавливается на всю недвижимую вещь. Эту проблему Пленум ВАС РФ решил, указав в п. 13 Постановления N 73 на то, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
Включение в п. 2 ст. 287.2 ГК РФ возможности индивидуализировать часть объекта недвижимости для целей обременения ее арендой исключительно на уровне договора, без государственного кадастрового учета, экономически оправданно. Подготовка технического плана кадастровым инженером для кадастрового учета части объекта недвижимости - весьма дорогостоящее мероприятие, а любые дополнительные траты влекут за собой торможение оборота на рынке коммерческой недвижимости. Но данная норма требует включения механизма ее реализации на уровне Закона о государственной регистрации недвижимости, в противном случае может последовать отказ в регистрации со стороны Росреестра, что повлечет обращение в суд со ссылкой на Постановление Пленума ВАС РФ N 73, и в случае признания судом отказа незаконным возросшую госпошлину придется возмещать Росреестру.
Наряду с этим в п. 1 ст. 141.4 ГК РФ впервые закреплено понятие помещения в нежилом здании, согласно которому помещением признается обособленная часть здания или сооружения. Действительно, конструктивно помещение является частью здания, но это не терминология ГК РФ, который регулирует прежде всего оборот, в том числе и помещений, значащихся в ст. 130 ГК РФ в качестве объектов недвижимости. Часть объекта недвижимости (в данном случае - часть здания, сооружения) не может выступать самостоятельным объектом недвижимости, который можно обременить вещными правами (правом собственности, правом хозяйственного ведения, правом оперативного управления) <12>.
--------------------------------
<12> Автор не ставит целью определить правовую природу аренды с точки зрения наличия элементов вещного права. Закон о госрегистрации недвижимости исходит из того, что аренда носит обязательственный характер.
Таким образом, ГК РФ, несмотря на свою консервативность в хорошем смысле слова, при необходимости идет навстречу развивающемуся публично-правовому законодательству и реагирует соответствующими изменениями.
Самые серьезные поправки ГК РФ применительно к рассматриваемой теме касаются образования объектов недвижимости. В 2022 году вступила в силу глава 6.1 "Недвижимые вещи" <13>, основанная на положениях об образовании земельных участков, предусмотренных главой 1.1 "Образование земельных участков" ЗК РФ. До этого ГК РФ регулировал лишь иррациональный способ создания новых объектов недвижимости - ст. 222 предусматривалось признание права собственности на самовольную постройку. Теперь же глава 6.1 определяет, в каком случае из созданных в соответствии с публично-правовым законодательством объектов недвижимости образуются новые объекты недвижимости (здания, сооружения, помещения, машино-места), а когда новые объекты не возникают (ст. 141.3 - 141.5). Конкретнее: новые объекты недвижимости образуются лишь в результате раздела или объединения существующих, в результате же уточнения их характеристик (реконструкции) новых объектов недвижимости не образуется.
--------------------------------
<13> Введена Федеральным законом от 21.12.2021 N 430-ФЗ.
Иначе говоря, с позиции ГК РФ реконструкция бывает двух видов: 1) раздел или объединение зданий, сооружений (по градостроительному законодательству таковые возможны только путем реконструкции), которые влекут образование новых объектов недвижимости; 2) уточнение характеристик (пристройка, надстройка, замена несущих строительных конструкций) существующих зданий, сооружений, которое не влечет образования нового объекта недвижимости.
Весьма интересны также новые положения ГК РФ об образовании помещений. Их анализ в контексте градостроительного законодательства показывает, что если здание, сооружение введены в эксплуатацию с помещениями, которые поставлены на государственный кадастровый учет вместе с этими зданием, сооружением, то образование новых помещений в результате раздела, объединения уже существующих возможно путем перепланировки. Если же здание введено в эксплуатацию без помещений и они не поставлены на кадастровый учет, то их образование возможно лишь путем раздела, т.е. реконструкции, здания.
Как видим, только благодаря поправкам в ГК РФ получила объяснение маловразумительная, озвученная на уровне писем позиция Росреестра по поводу образования помещений <14>. Вместе с тем именно эти изменения, несмотря на их значимость, не стали объектом пристального внимания цивилистического научного сообщества. Возможно, дело в том, что рассматривать данные нормы в отрыве от ГрК РФ и Закона о госрегистрации недвижимости невозможно, а эти законы носят исключительно публично-правовой характер.
--------------------------------
<14> В письме Росреестра от 16.03.2022 N 217-6/7-2022 указано, что для образования новых объектов недвижимости (обособленных и изолированных помещений) необходимо провести реконструкцию здания. Постановка на государственный кадастровый учет помещений в здании возможна после получения разрешительной документации (разрешение на реконструкцию здания и разрешение на его ввод в эксплуатацию после проведения такой реконструкции).
Гораздо больше внимания в научной литературе уделяется понятию объекта недвижимости, особенно в последнее время, что, возможно, также спровоцировано публично-правовым законодательством - Налоговым кодексом (НК) РФ. Статья 130 ГК РФ называет в качестве основного признака недвижимости прочную связь с землей, и этот признак не критиковался разве что представителями уголовного процесса. Скептическое отношение к нему выражалось еще в дореволюционной цивилистической литературе. В.И. Синайский в 1915 году отмечал, что правильный критерий для отличия недвижимости от движимости видели раньше в возможности перемещения вещи без утраты своей целости и вида, короче - без повреждения. Но при успехах современной техники в перемещении предметов его нельзя считать вполне надежным <15>. Аналогичным образом высказывались Г.Ф. Шершеневич <16>, Д.И. Мейер <17>, К.П. Победоносцев <18>.
--------------------------------
<15> Синайский В.И. Русское гражданское право. Вып. 1. Общая часть и вещное право. М., 2015.
<16> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 2005. С. 96.
<17> Мейер Д.И. Русское гражданское право (в двух частях). М., 2003. С. 161.
<18> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть. М., 2002.
Как полагал в 1915 году В.И. Синайский, именно поэтому современное право выдвигает новый критерий - понятие недвижимости как земли и всего того, что является ее составной частью <19>. И вот, по прошествии века, наука гражданского права вновь обратилась к концепции единого объекта, в соответствии с которой здание, сооружение признаются составной частью земельного участка. Наиболее яркими представителями этой концепции выступают Е.А. Суханов <20> и Р.С. Бевзенко <21>. С таким подходом сложно согласиться. С появлением сначала в судебной практике <22>, а затем и на законодательном уровне <23> понятия "улучшение земельного участка" логично предположить, что частью земельного участка выступает именно это "улучшение", которое, по мнению судов, неотделимо от земельного участка без причинения непоправимого ущерба самому земельному участку. Например, Арбитражный суд Северо-Западного округа указывает, что когда объект создан исключительно в целях улучшения качества и обслуживания земельного участка и не обладает самостоятельным функциональным назначением, он является неотъемлемой частью земельного участка и не может быть признан объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации <24>. В другом деле Арбитражный суд Западно-Сибирского округа приходит к выводу, что некоторые физические характеристики отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь объекта с соответствующим земельным участком, не означают автоматического признания такого объекта недвижимостью. Бетонные площадки для хранения автотранспорта не являются объектами капитального строительства, вместе с тем являются неотделимыми улучшениями данного земельного участка, их демонтаж с сохранением целостности невозможен и приведет к ухудшению эксплуатационных свойств земельного участка <25>.
--------------------------------
<19> Синайский В.И. Указ. соч.
<20> Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2004. N 8. С. 6 - 16.
<21> Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости. М., 2017. С. 69 - 70.
<22> Пункт 6 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2016) (утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016).
<23> См.: п. 10 ст. 1 ГрК РФ.
<24> Постановление АС Северо-Западного округа от 18.12.2023 по делу N А56-128275/2022.
<25> Постановление АС Западно-Сибирского округа от 20.06.2024 по делу N А03-19904/2022.
Некоторые объекты недвижимости действительно поменяли свое правовое положение и перешли из категории "объект недвижимости" в категорию "часть земельного участка" в связи с изменением специального законодательства. Речь идет об изменении лесного законодательства, цель которого заключалась в переводе лесопользования на договорные основания возникновения. До 2007 года, т.е. до вступления в силу ныне действующего Лесного кодекса РФ, объектом лесных отношений выступал участок лесного фонда (древесина на корню), который не был объектом недвижимости по лесному законодательству несмотря на то, что в ст. 130 ГК РФ древесно-кустарниковая растительность фигурировала в этом качестве. Основанием возникновения права лесопользования выступал сложный фактический состав: договор аренды участка лесного фонда плюс лицензионный документ в виде лесорубочного билета, лесного билета, лесного ордера. При этом договор аренды участка лесного фонда носил публично-правовой характер и не был сделкой по ГК РФ. Перевод лесопользования на договорные основания потребовал изменить объект лесных отношений. Основным договором для осуществления лесопользования на землях лесного фонда мог быть только договор аренды, но к предмету договора аренды предъявляется такое требование, как его непотребляемость. Соответственно, если передать участок лесного фонда (древесину на корню) в аренду для целей заготовки древесины, то возвращать арендодателю будет нечего. В связи с этим вместо участка лесного фонда объектом лесных отношений стал лесной участок, т.е. земельный участок, режим которого осложнен произрастающей на нем древесно-кустарниковой растительностью. Как итог, древесно-кустарниковая растительность превратилась в часть земельного участка и была исключена из ст. 130 ГК РФ.
Более реалистичной, чем концепция единого объекта, представляется идея о том, что объект недвижимости возникает как объект оборота с момента регистрации права на него.
Как указывается в научной литературе <26> со ссылкой на Р.С. Бевзенко, в момент государственной регистрации права собственности на здания, сооружения происходит горизонтальное разделение единого объекта (земельного участка и построенного на нем здания, сооружения). В значительном числе дел суды, несмотря на связь спорного объекта с землей, приходили к выводу о невозможности горизонтального разделения земельного участка и объекта и регистрации прав на этот объект как на недвижимую вещь, поскольку то, что воспринималось как недвижимость, вещью не являлось, а выступало улучшением земельного участка. Получается, концепция горизонтального разделения противопоставляет два понятия: объект недвижимости и улучшение земельного участка. Однако такое противопоставление существует только на уровне судебной практики. Что же касается законодательства, то понятие "улучшение земельного участка" противопоставляется не объекту недвижимости, а объекту капитального строительства. Согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и др.). В связи с этим возникает вопрос: как соотносятся между собой понятия "объект недвижимости" и "объект капитального строительства"? Ответ на него представляется следующим. Строение без регистрации - понятие нелегитимное, такое строение может превратиться либо в объект капитального строительства путем получения разрешительных документов, предусмотренных ГрК РФ, либо в самовольную постройку на основании судебного решения. В случае получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства последний по правилам Закона о госрегистрации недвижимости трансформируется в объект недвижимости, который появляется в момент регистрации прав на него. Если же разрешительные документы получены не будут, есть возможность обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку и на основании судебного решения зарегистрировать право собственности на объект недвижимости.
--------------------------------
<26> Бациев В.В. Что такое "недвижимость" и есть ли у этой категории собственное налоговое прочтение? // Проблемы гражданского права в судебной практике и законодательстве: сб. ст., посвященных юбилею проф. В.В. Витрянского / отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2021. С. 273 - 293.
Тем не менее концепция регистрации также критикуется в научной литературе. Аргумент у ее противников, как правило, один: п. 38 Постановления Пленума ВС РФ N 25 <27>. Основным критиком этой концепции выступает В.А. Алексеев: по его мнению, ранее существовала точка зрения, что недвижимость - это только то, что зарегистрировано в реестре, однако Верховный Суд РФ поставил жирную точку в этой дискуссии, указав, что государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Вместе с концепцией регистрации утратил популярность такой признак недвижимости, как наличие кадастрового или технического паспорта <28>. Последнее высказывание автора представляется беспочвенным. Технический паспорт до 2013 года готовился органами Ростехинвентаризации для осуществления государственного технического учета и к возникновению объекта недвижимости никогда не имел никакого отношения. Что касается кадастрового паспорта, то такой документ существовал до 2017 года, т.е. до введения в действие Закона о госрегистрации недвижимости, и никогда не свидетельствовал о завершении создания объекта недвижимости как объекта оборота. Что же касается позиции Пленума ВС РФ, озвученной в п. 38 Постановления N 25, то она вполне вписывается в концепцию регистрации. Дело в том, что ВС РФ дает разъяснения судам на случай, когда причиной обращения в них послужило именно отсутствие государственной регистрации на созданный объект и угроза наступления каких-либо негативных последствий. В случае положительного исхода обращения в суд на основании судебного решения будет зарегистрировано право на объект недвижимости, и последний станет объектом оборота. Иначе говоря, объект недвижимости в любом случае возникнет после регистрации прав на него. При этом регистрация может быть произведена либо по правилам Закона о госрегистрации недвижимости без обращения в суд, либо на основании судебного решения, при вынесении которого суды будут руководствоваться позицией ВС РФ, озвученной в Постановлении Пленума.
--------------------------------
<27> Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
<28> Алексеев В.А. Прочная связь с землей как единственный признак недвижимой вещи // Вестник экономического правосудия РФ. 2017. N 12. С. 80 - 94.
Подход к соотношению понятий "объект капитального строительства" и "объект недвижимости" неоднократно менялся и в судебной практике, и в научной литературе.
В 2008 году Верховный Суд РФ высказал мнение, что это тождественные понятия. Иное понимание - результат неправильного несистемного толкования норм федеральных законов <29>.
--------------------------------
<29> Определение ВС РФ от 03.12.2008 N 9-Г08-19.
Более обоснованной, однако, выглядит позиция ВАС РФ, который в 2013 году сделал вывод о том, что термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, в связи с чем им нельзя подменять правовую категорию "объект недвижимого имущества", имеющую иные отраслевую принадлежность, объем и содержание <30>.
--------------------------------
<30> Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N 1598/2012.
Справедливости ради надо сказать, что современная арбитражная практика не всегда поддерживает позицию ВАС РФ.
Например, АС Западно-Сибирского округа полагает, что "выдача разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, в составе которого находятся склады, наделяет их статусом объектов капитального строительства, а значит, и статусом недвижимого имущества" <31>. С таким подходом сложно согласиться, но именно он лежит в основе представленных Росреестром проектов по внесению изменений в ГК РФ в части уточнения понятия недвижимого имущества, о чем будет сказано далее.
--------------------------------
<31> Постановление АС Западно-Сибирского округа от 20.06.2024 по делу N А03-19904/2022.
В научной литературе понятия "объект недвижимости" и "объект капитального строительства" стали широко отождествляться после 2018 года, когда в ГрК РФ в качестве критерия объекта капитального строительства был введен признак прочной связи с землей (п. 10, 11 ст. 1) <32>. В частности, Ю.О. Вербицкая пишет, что чаще всего определение недвижимости рассматривается только в плоскости цивилистики, а между тем корни этого понятия могут вести в публичные отрасли права, в сферу градостроительного законодательства <33>. Автор совершенно права в том, что понятие недвижимого имущества следует анализировать с учетом публично-правового законодательства, - только скорее регистрационного, чем градостроительного. Хотя, безусловно, градостроительное законодательство принимает самое непосредственное участие в рациональном способе создания объекта недвижимости, в отличие от иррационального, предусмотренного законодательством гражданским (ст. 222 ГК РФ). Более того, новая глава 6.1 ГК РФ (п. 1 ст. 141.3) опосредованно содержит в своем тексте отсылку к ГрК РФ, но в ней ГК РФ скорее дистанцируется от ГрК РФ, проводя четкую грань законодательного регулирования между двумя отраслями. Согласно п. 1 ст. 141.3 ГК РФ создание зданий, сооружений осуществляется путем строительства, и это - сфера правового регулирования ГрК РФ, как следует из контекста самого ГК РФ. Сфера же интересов ГК РФ - оборот объектов недвижимости, уже построенных (созданных) по правилам ГрК РФ.
--------------------------------
<32> Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ.
<33> Вербицкая Ю.О. Понятие недвижимости сквозь призму градостроительного законодательства // Закон. 2023. N 12. С. 167 - 168.
Но и задолго до 2018 года в научной литературе звучали рассуждения о тождественности понятий "объект недвижимости" и "объект капитального строительства". Так, Р.С. Баразгова указывала, что существующая в ст. 1 ГрК РФ дефиниция объектов капитального строительства, под которыми понимаются здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, противоречит остальному российскому законодательству. Определение объектов капитального строительства, содержащееся в п. 10 ст. 1 ГрК РФ, автор предлагала дополнить имущественными комплексами и земельными участками, на которых располагаются объекты капитального строительства. Это, по мнению автора, позволило бы привести к общему знаменателю нормы гражданского и градостроительного законодательства <34>. Автора можно как минимум спросить: зачем? Объект капитального строительства - это никак не разновидность объектов недвижимости, несмотря на синонимичность перечисления (здания, сооружения); "объект капитального строительства" и "объект недвижимости" - совершенно разные по правовой природе понятия, объекты отношений, диаметрально противоположных по своей природе.
--------------------------------
<34> Баразгова Р.С. Правовой режим объектов капитального строительства как разновидности недвижимого имущества // Пробелы в российском законодательстве. 2010. N 4. С. 125.
Иногда в литературе встречаются высказывания, вызывающие скорее улыбку, нежели желание покритиковать. Например, автор пишет, что недвижимостью по ГК Франции могут выступать статуи и что в России тоже практикуется регистрация статуй или памятников в качестве объектов капитального строительства - в частности, в Екатеринбурге как объекты капитального строительства зарегистрированы памятники Я.М. Свердлову, В.И. Ленину, А.С. Попову <35>. В данном случае автор подменяет понятие "объект недвижимости" понятием "объект капитального строительства", поскольку даже самые монументальные памятники при всей сложности их возведения вряд ли можно назвать объектами капитального строительства.
--------------------------------
<35> Вербицкая Ю.О. Указ. соч. С. 170.
Согласиться с отождествлением понятий "объект недвижимости" и "объект капитального строительства" сложно. Основной аргумент сторонников этой позиции - и там, и там присутствует критерий прочной связи с землей. Но этот критерий нуждается в толковании. Представляется, что с введением системы государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости следует перейти от толкования этого критерия как физической связи с землей и сместить акцент на юридическое толкование. В Реестре объектов недвижимости каждый объект привязан к определенному земельному участку, и перемещение объекта с одного земельного участка на другой, может, и не причинит ему непоправимого ущерба, но изменит его реестровые характеристики. Повторим: применительно к объектам недвижимости критерий прочной связи с землей следует рассматривать не в физическом, а в юридическом аспекте - через привязку в Реестре к определенному земельному участку.
Что касается объектов капитального строительства, то, хотя в самом ГрК РФ термин "перемещение" не раскрывается, на уровне подзаконных актов в сфере градостроительного законодательства зафиксировано, что под перемещением объекта капитального строительства понимается реконструкция <36>.
--------------------------------
<36> Постановление Правительства РФ от 12.05.2017 N 564. Постановлением Правительства от 26.08.2020 N 1285 термин "перемещение" был заменен на термин "реконструкция".
Но самое главное то, что объект недвижимости и объект капитального строительства выступают объектами отношений, совершенно различных по своей правовой природе. Первый - объект отношений, регулируемых ГК РФ, являющихся частноправовыми. Второй - объект отношений, регулируемых ГрК РФ, которые имеют исключительно административно-правовую природу. ГрК РФ и ГК РФ преследуют различные цели.
ГрК РФ путем установления многочисленных административных барьеров гарантирует со стороны государства ввод в эксплуатацию безопасного объекта капитального строительства, и его не волнует, будет ли данный объект впоследствии объектом оборота.
ГК РФ, наоборот, регулирует прежде всего оборот объектов недвижимости. А для того, чтобы объект мог стать объектом оборота, права на него должны быть зарегистрированы.
Минэкономразвития России отлично понимает эту разницу. В одном из своих писем оно указывало, что данные понятия применяются для разных целей. Используемое в градостроительном законодательстве понятие "объект капитального строительства" применяется в первую очередь для описания общественных отношений в ходе строительства, реконструкции здания, сооружения. В то же время гражданское законодательство употребляет понятия "недвижимая вещь", "недвижимость", "недвижимое имущество" для определения зданий, сооружений как вещей, как объектов гражданского оборота. Другими словами, вероятность признания капитального объекта после завершения его строительства объектом недвижимости весьма высока, в то время как некапитальная постройка, как правило, недвижимостью не становится <37>.
--------------------------------
<37> Письмо Минэкономразвития России от 12.02.2020 N Д23и-4183.
Действительно, чтобы стать объектом недвижимости, объект должен обладать признаками капитальности. С этим согласны и суды, указывая, что для целей отнесения спорных объектов к движимому или недвижимому имуществу необходимо определить, относятся ли данные объекты к некапитальным сооружениям <38>. Иначе говоря, только объект капитального строительства может стать объектом недвижимости.
--------------------------------
<38> Решение АС г. Москвы от 21.09.2023 по делу N А40-83199/20-107-1181.
Но далеко не каждый объект капитального строительства является объектом недвижимости.
Например, АС Северо-Западного округа не признал объектами недвижимости объекты капитального строительства, созданные на период отработки месторождения полезных ископаемых на срок действия лицензии, - трубопровод, линию электропередачи, автодорогу <39>. Такой подход вполне оправдан: эти объекты, будучи объектами капитального строительства, создавались на определенный срок - срок действия лицензии, по прошествии которого они должны быть законсервированы и ликвидированы. А существование объекта недвижимости не может быть изначально ограничено определенным сроком.
--------------------------------
<39> Постановление АС Северо-Западного округа от 11.08.2021 по делу N А05П-703/2019.
Вместе с тем в научной литературе имеются и прямо противоположные высказывания - о недопустимости отождествления понятий "объект недвижимости" и "объект капитального строительства". Например, В.В. Бациев приходит к выводу, что указание на проектировку трубопроводов в качестве объектов капитального строительства является ложным аргументом в подтверждение того, что они являются объектами недвижимости. Термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому не может подменять собой правовую категорию "недвижимая вещь" <40>. В доказательство своей позиции автор ссылается на Президиум ВАС РФ <41>, который указывал, что, поскольку требование о государственной регистрации установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом конкретном случае только с учетом критериев, установленных нормами Гражданского, а не Градостроительного кодекса.
--------------------------------
<40> Бациев В.В. Указ. соч. С. 273 - 293.
<41> Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13.
Сложно согласиться с высказыванием, что не все объекты недвижимости - капитальные строения (явно не подпадают под эту категорию земельные участки, участки недр, воздушные и морские суда, помещения, машино-места), но все капитальные строения - объекты недвижимости <42>. Как раз нет! К такому подходу толкает нас Росреестр в своих проектах внесения изменений в ГК РФ, указывая, что объект недвижимости возникает в момент получения разрешения на ввод в эксплуатацию или в момент завершения строительства тех объектов, которые возводятся без разрешения на строительство. С какой стати ГК РФ вообще оперировать терминами "разрешение на ввод в эксплуатацию" или "завершение строительства", которые относятся к терминологии ГрК РФ?
--------------------------------
<42> Вербицкая Ю.О. Указ. соч. С. 174.
Вопрос о необходимости уточнить в ГК РФ понятие недвижимости возник в связи с многочисленными налоговыми спорами. Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектом обложения налогом на имущество организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. С 1 января 2019 года налогом на имущество организаций не облагается движимое имущество (ранее такое имущество не облагалось налогом, если было приобретено после 1 января 2013 года). В литературе данные положения НК РФ получили негативную оценку. Например, В.В. Бациев дает следующий комментарий: когда для решения налоговой задачи по определению объекта налогообложения законодатель использовал недолжный гражданско-правовой инструментарий - деление вещей на движимые и недвижимые, - имеющий иное назначение (определение правил имущественного оборота, правил совершения сделок и перехода права от одного лица к другому), в налоговом праве возникли весьма странные последствия <43>.
--------------------------------
<43> Бациев В.В. Указ. соч. С. 275.
Но где логика? Странные последствия возникли в налоговом праве, а изменения вносить предлагается в ГК РФ? У ГК РФ все хорошо, и никаких серьезных последствий с точки зрения отнесения имущества к движимому или недвижимому не наблюдается.
ГК РФ называет в качестве критерия недвижимости прочную связь с землей и говорит, что объектом регулируемых им отношений, т.е. объектом оборота, выступает то недвижимое имущество, права на которое зарегистрировано. Механизм реализации данных положений содержится уже в регистрационном законодательстве, прежде всего Законе о госрегистрации недвижимости, основанном на обеспечении принципа достоверности сведений ЕГРН, закрепленном в ч. 1 ст. 7 Закона. Как совершенно справедливо указал Верховный Суд РФ, подход, мотивированный отсутствием оснований для снятия с кадастрового учета объекта, ранее поставленного на учет без должной правовой экспертизы и проверки наличия у объектов признаков недвижимости, нарушает принцип достоверности сведений ЕГРН и не может в связи с этим быть обоснованным <44>. Таким образом, сфера ответственности Росреестра - квалификация объекта в качестве недвижимого имущества для целей его оборота; достигается это путем проведения правовой экспертизы с целью выявить наличие или отсутствие признаков недвижимости у объекта, в отношении которого подано заявление о его учете в реестре недвижимости. При возникновении сомнений регистратор принимает решение о приостановлении учета (ст. 26 Закона о госрегистрации недвижимости) и назначает срок для предоставления дополнительных документов, наличие которых будет свидетельствовать о соблюдении принципа достоверности сведений ЕГРН в случае внесения в реестр информации о таком объекте. Сложно представить, какие изменения и дополнения могут быть внесены в ГК РФ, чтобы упростить процесс правовой экспертизы, проводимой Росреестром. И уж совсем бессмысленной кажется попытка внести в ГК РФ изменения для целей определения объекта налогообложения. Как было показано выше, ГК РФ гибко реагирует на изменения специального законодательства, когда это оправданно, - из ГК РФ были исключены части объектов недвижимости, древесно-кустарниковая растительность как объекты оборота. Налоговый же кодекс должен сам решать свои проблемы.
--------------------------------
<44> Определение ВС РФ от 27.12.2018 N 310-ЭС18-13357.
И самое простое, что можно порекомендовать, - это привязать объект обложения налогом на имущество организаций не к объекту недвижимости как гражданско-правовой категории, а к объекту капитального строительства как категории градостроительного законодательства, которое увязано с бухгалтерским учетом. В научной литературе такое мнение звучало <45>. В любом случае это уже точно не сфера интересов ГК РФ.
--------------------------------
<45> Бациев В.В. Указ. соч. С. 292.
В целом, характеризуя ГК РФ и его взаимоотношения с публично-правовыми отраслями законодательства в части регулирования недвижимости, можно сделать вывод, что в условиях того, что называется емким словом "развитие" - развитие инфраструктуры, комплексное развитие территорий, постоянно меняющаяся градостроительная документация, - когда публичные интересы неминуемо вступают в конфликт с интересами частных собственников, ГК РФ остается одним из немногих законов, который стоит на страже частных интересов. Это необходимо, поскольку публичное законодательство ориентировано в первую очередь на экономический фактор, любое развитие представляет угрозу не только для окружающей среды - оно грозит нарушением интересов частных, лиц и нужен своего рода "кост-стоп", способный это развитие законодательно обоснованно притормозить в защиту частных интересов.
Но в то же время ГК РФ не существует в отрыве от публичного законодательства, а довольно гармонично вписывается в него, реагируя в пределах разумного на его изменения, что видно на примере главы 6.1 ГК РФ, толкование положений которой возможно только в контексте градостроительного и регистрационного законодательства. Что же касается положений публичного законодательства, которые не могут быть объяснимы никакими публичными интересами, то ГК РФ их просто игнорирует.
