Понятие недвижимости в Гражданском кодексе России (история, современность и перспективы развития)
В статье анализируется, как менялся подход российского законодателя к понятию "недвижимость" за 35 лет, прошедшие с возвращения в российское право деления вещей на движимые и недвижимые. Выявляются достоинства и недостатки ст. 130 Гражданского кодекса РФ в динамике ее развития. Авторы рассматривают возможное изменение законодательного регулирования понятия "недвижимость", основываясь на проекте раздела второго Гражданского кодекса РФ в редакции, доработанной в 2019 году под руководством Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.
Ключевые слова: недвижимые вещи, единый объект, земельный участок, здания и сооружения, помещение, машино-место, предприятие, государственная регистрация прав.
The article analyses the approach of the Russian legislator to the concept of 'real estate' over the past 35 years since the return of the division of things into movable and immovable, reveals the advantages and disadvantages of Article 130 of the Civil Code in the dynamics of its development. In conclusion, the authors consider a possible change of approaches to the legislative regulation of the concept of 'real estate', based on the draft Section Two of the Civil Code in the wording finalised in 2019 under the guidance of the Council under the President of the Russian Federation on codification and improvement of civil legislation.
Key words: immovable things, single object, land plot, buildings and constructions, premises, parking space, enterprise, state registration of rights.
Рассматривая возникновение, текущее состояние и перспективы совершенствования понятия "недвижимость" ("недвижимая вещь") в современном российском правопорядке, необходимо вспомнить о том, как складывалась судьба этой категории на протяжении предшествующего столетия.
Как известно, в 1922 году в связи с исключением земли из частного оборота в отечественном правопорядке было упразднено деление вещей на движимые и недвижимые <1>, и до начала 1990-х годов категория недвижимого имущества в законодательстве отсутствовала. Недвижимое имущество упоминалось лишь в Законе РСФСР от 24 декабря 1990 года "О собственности в РСФСР", но только в контексте приобретательной давности, а само понятие не раскрывалось.
--------------------------------
<1> Согласно примечанию к ст. 21 ГК РСФСР 1922 года "с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено".
Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года <2>, которые так и не вступили в действие в период существования СССР, но в 1992 - 1994 годы действовали в Российской Федерации, снова закрепили деление имущества на недвижимое и движимое. В п. 2 ст. 4 Основ назывались две категории того, что относится к недвижимому имуществу, - (1) земельные участки и все, что прочно с ними связано (недвижимость по природе), (2) иное имущество, которое может быть отнесено законодательными актами к недвижимому (недвижимость по закону). Особый правовой режим недвижимого имущества Основами создан не был, хотя п. 3 ст. 50 предусматривал для недвижимого и движимого имущества различные сроки владения в целях приобретения в собственность на основании приобретательной давности.
--------------------------------
<2> Утверждены ВС СССР 31.05.1991 N 2211-1.
С 1994 года в части первой Гражданского кодекса РФ существует ст. 130 "Недвижимые и движимые вещи", п. 1 которой в своей первоначальной редакции устанавливал следующее: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество".
Впоследствии эта норма изменялась пять раз в части перечня объектов, признаваемых недвижимыми вещами.
Так, с 1 января 2005 года установленный в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ перечень вещей, признаваемых законом недвижимыми, был дополнен "объектами незавершенного строительства" <3>.
--------------------------------
<3> См.: Федеральный закон от 30.12.2004 N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации".
В июне 2006 года из перечня исключено указание на то, что недвижимыми вещами признаются "обособленные водные объекты" <4>, а в декабре того же года - на то, что недвижимыми вещами признаются леса и многолетние насаждения <5>.
--------------------------------
<4> См.: Федеральный закон от 03.06.2006 N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации".
<5> См.: Федеральный закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации".
В 2015 году из абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ исключено упоминание о признании недвижимыми вещами космических объектов <6>.
--------------------------------
<6> См.: Федеральный закон от 13.07.2015 N 216-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О Государственной корпорации по космической деятельности "Роскосмос".
Наконец, в 2016 году п. 1 ст. 130 ГК РФ дополнен <7> новым абзацем, признающим недвижимыми вещами сразу несколько новых объектов: "жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке".
--------------------------------
<7> См.: Федеральный закон от 03.07.2016 N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 315-ФЗ).
Ретроспектива изменений ст. 130 ГК РФ обращает внимание на следующее.
Во-первых, в череде реформ законодатель сохранил подход, что недвижимой вещью признается земельный участок. В свете турбулентности прочих положений рассматриваемой статьи, а также исторического контекста это представляется чрезвычайно позитивным обстоятельством.
При этом к разряду как минимум спорных моментов стоит отнести причисление к недвижимым вещам участков недр, также преодолевшее все реформы, притом что Закон о недрах <8> с 1995 года <9> содержит ст. 1.2 "Собственность на недра", которая, не допуская никаких разночтений, устанавливает: "Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами <10> могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами". Иными словами, участки недр не могут рассматриваться в качестве объектов гражданских прав <11> (не только вещных, но и обязательственных), следовательно, не могут рассматриваться гражданским правом не только в качестве недвижимых вещей, но и вообще вещей. Об этом свидетельствует ст. 129 ГК РФ в редакции Федерального закона от 2 июля 2013 года N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", которым из предмета регулирования гражданского законодательства были исключены изъятые из оборота объекты.
--------------------------------
<8> Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах".
<9> См.: Федеральный закон от 03.03.1995 N 27-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О недрах".
<10> Такое право оформляется "специальным государственным разрешением в виде лицензии на пользование недрами", которая "является документом, удостоверяющим право пользователя недр на пользование участком недр в определенных границах в соответствии с указанной в ней целью в течение установленного срока при соблюдении пользователем недр предусмотренных данной лицензией условий" (ст. 11 Закона о недрах). Предусмотренная ст. 1.2 Закона о недрах возможность перехода права пользования недрами от одного лица к другому реализуется в ст. 17.1 "Переход права пользования участками недр" Закона, в которой содержится исчерпывающий перечень случаев такого перехода, связанный с передачей лицензии реорганизуемого юридического лица его правопреемнику и с возможностью передачи лицензии в случае банкротства. Такое решение законодателя не свидетельствует о включении участков недр в гражданский оборот.
<11> Нельзя не оговориться, что со ссылкой ровно на те же положения законодательства Конституционный Суд (КС) РФ пришел к гораздо более оптимистичному и прямо противоположному выводу о том, что "участки недр являются объектами гражданских прав", причем отличными от земельных участков (п. 2.1 Постановления КС РФ от 11.06.2024 N 29-П). Избегая полемики с позицией КС РФ, нельзя не отметить, во-первых, что категории "государственная собственность" и "право собственности государства" не всегда тождественны и первая из них может обнимать все, что относится к публичному домену. Во-вторых, весьма красноречивой представляется сделанная КС РФ ремарка об отвергнутом законодателем определении земельного участка, содержавшемся в ст. 1 утратившего силу Федерального закона от 2 января 2000 года N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", согласно которой "земельный участок - это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, о воздушном пространстве и иными федеральными законами".
Впрочем, вопрос о правах на участки недр, относящийся в настоящее время почти целиком к области права публичного, имеет и цивилистический контекст, наиболее ярко выражаемый в доктрине о трехмерном понимании земельного участка. Такая концепция предполагает, что земельный участок - это не просто часть поверхности земли (см. п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ и п. 1 ст. 141.2 ГК РФ), а некий объем, включающий в себя воздушное пространство, собственно часть поверхности земли, в том числе почвенный слой, и подземное пространство, т.е. недра <12>. Нельзя не отметить, впрочем, что такое понимание земельного участка находит отчасти опору и в действующем законодательстве <13>.
--------------------------------
<12> По этому вопросу см., напр.: Третьякова Д.В. 3D-кадастр и концепция единого объекта недвижимости // Вестник гражданского права. 2019. N 3. С. 53 - 95; Бевзенко Р.С. Принцип единства судьбы прав на земельный участок и на строения на нем // Вестник гражданского права. 2020. N 2. С. 60 - 123; Митин Ю.Д., Мерзляков В.Д. Земельный участок как 3D объект // Вопросы российской юстиции. 2019. N 3; Малеина М.Н. Правовой режим зданий и сооружений, не прикрепленных к поверхности земли // Журнал российского права. 2023. N 2. С. 33 - 42; Болдырев В.А., Сварчевский К.Г., Клепалова Ю.И. Трехмерный кадастр недвижимости: риски, связанные с цифровыми инновациями // Вестник СПбГУ. Право. 2024. N 1. С. 275 - 293.
<13> См.: ст. 19 Закона о недрах и ст. 261 ГК РФ, определяющие право собственника земельного участка использовать то, что находится над и под поверхностью земельного участка, и устанавливающие пределы такого использования.
Во-вторых, исключение из ст. 130 ГК РФ указания на водные объекты, леса и многолетние насаждения было обусловлено тем, что в иных актах законодательства Российской Федерации содержалось или принималось иное регулирование, как правило, исключающее оборотоспособность таких "недвижимых вещей". Водный и Лесной кодексы установили, что объектами права собственности могут быть не лес или не водный объект как таковые, но земельный участок, в границах которого находятся водный объект или лес (разумеется, в тех лишь случаях, когда они вообще могут быть объектами права частной собственности).
Этот подход в целом можно оценить положительно в том отношении, что квалифицировать лес (деревья) или водный объект в качестве самостоятельных (отличных от земельного участка) вещей затруднительно, если не невозможно. Проблема здесь, как представляется, состоит в том, что законодатель вообще говорит о водных объектах как объектах собственности (если только не понимать, в частности, п. 1 ст. 8 Водного кодекса РФ как указание на публичный домен, а не на субъективное право собственности).
В-третьих, отсутствие оборотоспособности (и качества вещи, соответственно) у космических объектов предусматривалось еще Законом 1993 года о космической деятельности <14> (п. 3 ст. 17), поэтому исключение из ст. 130 ГК РФ упоминания космических объектов в 2015 году никак содержательно не было связано с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 215-ФЗ "О Государственной корпорации по космической деятельности "Роскосмос" <15>.
--------------------------------
<14> Закон РФ от 20.08.1993 N 5663-1 "О космической деятельности".
<15> Впрочем, в литературе описывается существование в отечественной правовой системе частных космических объектов: "...стали появляться и такие космические объекты, которые принадлежат на праве собственности другим субъектам гражданского права. Так, в марте 1999 г. Российская Федерация зарегистрировала запущенный американской ракетой-носителем спутник вещания "Бонум-1", принадлежащий компании НТВ-ПЛЮС" (Егоров Н.Д. Проблемы разграничения движимых и недвижимых вещей в гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2012. N 7. С. 4 – 29.).
Наконец, в-четвертых, дополнение ст. 130 ГК РФ "новыми" недвижимыми вещами, такими как объекты незавершенного строительства и помещения, включая машино-места, было обусловлено, как принято говорить, потребностями оборота и, вероятно, в еще большей степени - фискальными интересами.
Впрочем, у этой новеллы также есть своя история, отдельные эпизоды которой стоит осветить.
Так, объекты незавершенного строительства были причислены к недвижимым вещам п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости <16>.
--------------------------------
<16> См.: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21.
Спорность такого решения очевидна даже в свете описанного исключения из числа недвижимых вещей многолетних насаждений и водных объектов, находящихся в границах земельного участка. Вместе с тем нельзя забывать, что корень проблемы лежит в существовавшем длительное время запрете приватизации земельных участков, занятых приватизируемыми зданиями, по аналогии с которыми объекты незавершенного строительства получили статус недвижимых вещей.
В 2001 году Президиум Высшего Арбитражного Суда (ВАС) РФ в п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <17> уточнил позицию, указав, что "право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку".
--------------------------------
<17> См.: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.
В этом контексте, наверное, допустимо сказать, что ВАС РФ отчасти предвосхитил появившийся в ходе реформы части первой ГК РФ <18> так называемый принцип внесения, легальное закрепление которого в новой ст. 8.1 ГК РФ непосредственно опирается на принцип публичной достоверности реестра недвижимости, а содержание может быть передано следующим утверждением: в юридическом отношении нет недвижимой вещи и прав на нее, если сама вещь и права на нее не описаны в государственном реестре недвижимости.
--------------------------------
<18> Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Однако сам по себе способ указания на режим вещи как недвижимой через выяснение того, является ли она (вещь) предметом действующего договора подряда, - точнее, через выяснение того, что она уже не является предметом такого договора, - представляется сейчас странным и не приводящим к достоверному результату.
Впрочем, согласно толкованию Верховного Суда РФ, опирающемуся на тот же п. 1 ст. 130 ГК РФ, принцип внесения не является безусловным атрибутом правового режима недвижимой вещи, в результате чего "являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится" <19>.
--------------------------------
<19> См.: абз. 4 п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда N 25).
Что касается жилых помещений, то признание их объектности состоялось еще до принятия ГК РФ, а именно в Законе РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", хотя сам термин "недвижимость" употребляется в нем лишь в преамбуле. Жилые помещения являются объектом регулирования главы 18 "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения" ГК РФ с ее первоначальной редакции. И хотя эта глава прямо не относила их к недвижимым вещам, само ее название свидетельствует о том, что жилые помещения рассматриваются в качестве недвижимости, так как они признаются объектом ограниченных вещных прав. Позднее статус недвижимости был еще раз закреплен за квартирами Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Правовой режим нежилых помещений и общего имущества собственников помещений в нежилом здании, по аналогии с регулированием, содержащимся в Гражданском и Жилищном кодексах РФ применительно к жилым помещениям и общему имуществу в многоквартирных домах, изначально получил путевку в жизнь в результате "нормотворчества" ВАС РФ, что прямо следует из Постановления Пленума от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" <20>. Законодательно, однако, он был оформлен лишь в 2016 году Законом N 315-ФЗ, включившим в число недвижимостей не только собственно помещения, но и машино-места, которые в буквальном смысле слова даже помещениями не являются, ибо не имеют стен и конструктивно могут представлять собой лишь ограниченную разметкой часть поверхности пола или замощения. Нельзя не признать, впрочем, что принятие указанного Закона стало по сути реакцией законодателя на фактически существующее положение дел, сопряженное с нежеланием решить вопрос о переходе к понятию единого объекта <21>.
--------------------------------
<20> В Постановлении были сформулированы, в частности, следующие положения: "Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица. Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения".
<21> Наиболее рельефно эта законодательная новелла смотрится в сравнении с позицией, изложенной в п. 38 Постановления Пленума ВС РФ N 25: "Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ)". Непонятно, по каким юридически значимым признакам можно отделить замощение - часть земельного участка от замощения-сооружения, в свете обсуждения вопроса о том, почему первое из них недвижимостью не является, а второе может являться, если на нем организована парковка.
И хотя с точки зрения формальной логики позиция ВАС РФ, воспринятая законодателем, безупречна - не могут в одно и то же время считаться вещами и здание, и помещение в нем, - сам подход, позволяющий применять или не применять режим недвижимости к одному и тому же объекту материального мира, не претерпевающему при этом физических изменений, причем по субъективному усмотрению, вызывает сомнения.
Кроме того, такой подход показывает внутреннее противоречие ст. 130 ГК РФ, заключающееся в том, что она либо в равной мере признает недвижимыми вещами здания, связанные с землей, и помещения в таком здании, непосредственно с землей не связанные, либо подспудно ставит это признание в зависимость от неких обстоятельств, на которые указывает упомянутое Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 года N 64 (а впоследствии и Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 25, выдвигающее на роль определителя недвижимости наличие или отсутствие признаков сооружения у исследуемого объекта) <22>.
--------------------------------
<22> Вопрос о соответствии объекта, в частности замощения, признакам сооружения как объекта капитального строительства исследовался и в арбитражной практике. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 N 9626/08 по делу N А08-7744/06-5 указано: "Спорный объект создавался как открытая стоянка с твердым покрытием, рассчитанная на 100 грузовых автомобилей. Строительство стоянки осуществлялось в соответствии с договором подряда на капитальное строительство... Согласно техническому паспорту от 06.05.2006 спорный объект имеет кадастровый номер, является сооружением - производственной площадкой для грузовых автомобилей площадью 8 565,4 кв. метра, имеющей песчаную подушку, щебеночную подготовку и слой бетона толщиной 20 сантиметров. В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Учитывая фактические обстоятельства дела, Президиум соглашается с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций о признании спорного объекта недвижимым имуществом в силу его соответствия признакам, предусмотренным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Необходимо заметить, что до принятия Закона N 315-ФЗ практика государственной регистрации права собственности на машино-места как помещения в здании складывалась по аналогии с государственной регистрацией прав на другие помещения и преимущественно явочным порядком, хотя и различалась в регионах <23>.
--------------------------------
<23> Одним из препятствий для регистрации являлось требование о порядке определения площади нежилого помещения как суммы "площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок на высоте метра от пола" (см., напр.: Приказ Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения" (зарегистрирован в Минюсте России 08.04.2016 N 41712)), что невозможно для машино-мест, лишенных любых ограждающих конструкций.
Говоря о понятии "недвижимость" в ГК РФ, нельзя не вспомнить еще две статьи - 132 "Предприятие" и 133.1 "Единый недвижимый комплекс". К несомненным достижениям ГК РФ, в особенности на фоне понятийного аппарата позднесоветского законодательства, следует отнести квалификацию предприятия в ст. 132 в числе не субъектов, но объектов права <24>. Вместе с тем признание предприятия как имущественного комплекса, включающего далеко не только собственно недвижимые вещи, в целом недвижимостью себя не оправдало, хотя и было нацелено на упрощение совершения сделок с таким имущественным комплексом, что не было широко востребовано практикой <25>. На существенные недостатки квалификации предприятия как имущественного комплекса и тем более объекта недвижимости указывалось уже в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе 2003 года <26>. Это, впрочем, не стало для законодателя веской причиной коренного пересмотра указанного регулирования <27> даже при включении в текст ГК РФ новой ст. 133.1 "Единый недвижимый комплекс" <28>.
--------------------------------
<24> Подробнее об этом см.: Глава VIII "Договор продажи предприятия" / Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. М., 2000. Кн. 2. С. 222 - 226; Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: сб. памяти С.А. Хохлова / отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. С. 280 - 281.
<25> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 226 - 228.
<26> Принята на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 года.
<27> При включении в текст ГК РФ новой ст. 133.1 законодателем "не было принято во внимание, что как Концепцией развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе 2003 года, так и Концепцией развития гражданского законодательства РФ признание единого недвижимого комплекса (технологического имущественного комплекса недвижимости) самостоятельным объектом недвижимости было обусловлено необходимостью исключения из перечня объектов недвижимого имущества предприятий, за которыми, однако, предлагалось сохранить статус особого вида имущества и самостоятельного объекта гражданских прав и гражданско-правовых сделок" (Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. М., 2018.).
<28> См.: Федеральный закон от 02.07.2013 N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Декларированные и в данном случае цели облегчения оборота (под таковым понималось устранение, в случае совершения сделки с комплексом, необходимости множественных государственных регистраций в отношении каждого из входящих в состав комплекса объектов недвижимости и замена его единым актом регистрации) были в значительной части нивелированы позицией Минэкономразвития России <29> и подведомственных ему организаций <30>, нашедшей поддержку у судов при разрешении налоговых споров <31>, о том, что однажды включенные в состав единого недвижимого комплекса объекты недвижимости уже не могут быть никогда выделены из его состава по усмотрению собственника, что едва ли вытекает из текста самой статьи.
--------------------------------
<29> См.: письмо Минэкономразвития России от 23.11.2018 N Д23и-6307.
<30> Письмо ФГБУ "ФКП Росреестра" от 16.01.2019 N 100023/19.
<31> См., напр.: Постановления Десятого ААС от 25.10.2024 N 10АП-16015/2024 по делу N А41-154/2021, от 03.08.2023 N 10АП-13392/2023 по делу N А41-73539/2020.
Тем самым можно считать, что обе эти нормы не сработали в том виде, какой можно было прогнозировать при их включении в ГК РФ, и не оказали существенного позитивного влияния на практику.
Оценочный критерий в гипотезе ст. 130 ГК РФ - об отнесении к недвижимости объектов, настолько прочно связанных с землей, что перемещение их без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, - породил колоссальное количество споров о том, что же относится к недвижимости, поскольку любой объект, располагающийся на земельном участке, мог быть подвергнут проверке (умозрительной или экспериментальной) на предмет возможности его использования по назначению в зависимости от наличия или разрыва связи с землей. Текст ст. 130 ГК РФ буквально провоцирует на это.
С другой стороны, ст. 130 ГК РФ никогда не обладала монополией на определение того, что же является недвижимостью, и для решения этого вопроса могли привлекаться, помимо прямых указаний закона, такие, например, способы, как аналогия или подчиненность того или иного объекта правилам законодательства о государственном кадастре недвижимости или законодательства о государственной регистрации прав на недвижимость.
Наконец, путем судебного толкования за минувшие годы были выработаны "негативные" позиции о том, в частности, что не являются "самостоятельными" недвижимыми вещами замощение площадки (см. абз. 5 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25), ограждение земельного участка, нестационарные объекты (не укрепленные на фундаменте так называемые быстровозводимые конструкции) (см. п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").
На этом фоне вносившиеся в ст. 130 ГК РФ изменения представляются в значительной мере ситуативными и лишенными концептуальной основы, с одной стороны, хотя, с другой стороны, они все были запрограммированы самой архитектурой статьи, которая, упоминая о недвижимых вещах как особой категории объектов гражданского права, не давала ни их закрытого перечня, ни, как показала практика, четкого критерия их определения, коль скоро критерий прочной связи с землей не смог стать ни бесспорным, ни универсальным.
Желание исправить ситуацию привело к попыткам внести в ст. 130 ГК РФ изменения, отсылающие в вопросе об определении режима вещи как недвижимой к актам административного права - законодательству о градостроительной деятельности, оперирующему понятиями "объект капитального строительства", "разрешение на строительство" и др., которые и предлагалось включить в текст статьи в качестве "признаков" недвижимости <32>, что означало бы фактическую констатацию неспособности Гражданского кодекса сформулировать основание важнейшей из классификаций вещей.
--------------------------------
<32> Соответствующий законопроект, подготовленный Минэкономразвития России, рассматривался в Исследовательском центре частного права и в Совете при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства и ожидаемо получил крайне негативную оценку. См., напр.: Экспертные заключения Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. 2020 г. Материалы X Международной научно-практической конференции "Гражданское право России. Итоги года" 1 марта 2021 г. М., 2021. С. 275 - 279.
Опыт ст. 130 ГК РФ показывает, что формулирование общих признаков недвижимых вещей, является, вероятно, не самым удачным способом определения недвижимости. Равным образом не может быть поддержан ни способ определения через "исчерпывающий перечень", который едва ли избежит корректировок и дополнений в процессе своего существования, ни произвольное сочетание обоих названных способов.
Вопрос о легальном определении понятия "недвижимость", если законодатель такое понятие использует, имеет своим результатом установление законом некой правовой конструкции, четко определенного правового режима, о чем было хорошо известно русской цивилистической науке еще на рубеже XIX - XX веков <33>. Одной из важнейших черт этого режима всегда являлась обязательная государственная регистрация прав на недвижимые вещи (в некоторых правовых системах регистрации подвергаются основания возникновения таких прав - сделки с недвижимостью <34>). Однако создание особого правового режима для определенной категории объектов налагает на законодателя обязанность четко и недвусмысленно назвать те объекты, которые такому режиму подвержены. Очевидно, что пересмотр перечня объектов недвижимости, в особенности производимый время от времени, без какой-либо ясной с точки зрения науки гражданского права цели, губителен для юридического быта, ибо, как справедливо указывается в литературе, "деление вещей на движимые и недвижимые оказывает наиболее заметное влияние на характер правового регулирования их гражданского оборота" <35>.
--------------------------------
<33> Обзор правовой литературы по этому вопросу см.: Суханов Е.А. Вещное право: Научно-познавательный очерк. М., 2024. С. 118.
<34> О принципе внесения и принципе противопоставимости см.: Бевзенко Р.С. Комментарий к ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ // Вестник экономического правосудия РФ. 2019. N 11. С. 127 - 169; N 12. С. 68 - 115; Он же. Комментарий к ст. 8.1 // Комментарии к гражданскому законодательству Глосса. Основные положения гражданского права. Постатейный комментарий к статьям 1 - 16.1 Гражданского кодекса Российской Федерации / отв. ред. А.Г. Карапетов. М., 2020. С. 550 - 590.
<35> См. об этом подробнее: Егоров Н.Д. Указ. соч. С. 4.
Последствия деления вещей на движимые и недвижимые лежат не только в сфере государственной регистрации. Они распространяются на большинство сфер гражданско-правового регулирования, простираются как в сферу оборота, правила которого для недвижимостей существенно сложнее, чем для движимых вещей, так и в сферу статики имущественных отношений, что выражается в определении особого момента возникновения права на недвижимость, невозможности виндикации и вытеснении ее исками о восстановлении реестровых записей, в некоторых правопорядках - принципом абстракции, наконец, в специфике самих прав на недвижимую вещь, большинство из которых (а именно ограниченные вещные права) в отношении движимых вещей даже не подразумеваются <36>.
--------------------------------
<36> Подробнее об этом см.: Суханов Е.А. Недвижимость в системе объектов гражданских прав // Суханов Е.А. Проблемы развития российского частного права. Избранные труды 2018 - 2023. М., 2023. С. 312; Он же. Еще раз о недвижимости и вещном праве // Там же. С. 339.
В российском праве советского периода указанного деления не существовало, оно было упразднено. Однако в праве стран континентальной Европы оно присутствует и следует, как правило, одной из двух традиций: позднейшей - германской, признающей недвижимостью <37> только земельный участок (Grundstuck), составными частями которого является все, что на нем укреплено, и более ранней - французской, согласно которой недвижимое имущество подразделяется на недвижимость по природе (земельные участки и строения, водяные и ветряные мельницы, составляющие часть строения, урожай и лес на корню, некоторые животные, трубы для подвода воды в дом), по назначению (предметы и животные, помещенные собственником на земельном участке для его обслуживания и ведения хозяйства, как то: сельхозинвентарь, семенной материал, кролики и голуби в садках и голубятнях, ульи и т.п., включая любые движимые предметы, которые собственник "навсегда" прикрепил к участку) и в силу предмета, принадлежность которого они составляют (узуфрукт, сервитут, иски об истребовании недвижимого имущества) <38>. Различные виды объектов недвижимости признаются также австрийским, итальянским, нидерландским правопорядками <39>.
--------------------------------
<37> Термин "недвижимость" (Immobilien) в Германском гражданском уложении отсутствует, недвижимость является понятием, используемым в науке.
<38> См.: Гражданский кодекс Франции. М.; Берлин, 2012. С. 193 - 194. Статьи 517 - 526; Суханов Е.А. Понятие недвижимости в законопроекте о вещном праве // Суханов Е.А. Проблемы развития российского частного права. С. 320.
<39> Ср.: разъяснение, которое содержится в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда N 25: "Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ)". Понять практический смысл этого руководящего указания высшей судебной инстанции, далеко выходящего за пределы содержания ст. 130 ГК РФ, но при этом очень близко к тексту воспроизводящего ст. 517 ГК Франции, совсем не просто.
Говоря об отличиях основания классификации вещей на движимые и недвижимые в германской и романской цивилистике, Н.Д. Егоров указывает, что эти два подхода являются продуктами решения основополагающего вопроса о том, следует ли под недвижимостью понимать лишь категорию правовую, где недвижимость - это юридический режим (германский подход), или выделение этой категории вещей основывается на их естественных свойствах, которым закон придает соответствующее значение (французский подход) <40>.
--------------------------------
<40> Егоров Н.Д. Указ. соч.
Нетрудно понять, что при всей теоретической привлекательности германского подхода у отечественного правопорядка в рассматриваемый тридцатилетний период не было возможности оценить по достоинству его практические преимущества, основанные на стабильном, насколько это вообще возможно в праве, понятии земельного участка. Вместе с тем все недостатки "естественно-природной" концепции недвижимости, присваивающей это качество тому или иному предмету окружающего мира в той мере, в какой он соответствует указанным в законе критериям (признакам недвижимости), отечественный правопорядок испытал в полной мере.
Притом, что земельные участки значительно позже других объектов смогли стать в российской правовой системе объектом частной собственности и были введены в гражданский оборот, отсутствовала даже теоретическая возможность принять за основу германскую модель и определить земельный участок в качестве единственной недвижимой вещи, а расположенные на нем различного рода объекты признать не самостоятельными объектами права, а составными частями земельного участка. Поэтому вполне объяснимо то, что в условиях фактического и политически детерминированного изъятия земли из числа объектов гражданского оборота понятие "недвижимость" не могло быть приложимо ни к чему иному, кроме зданий, строений, сооружений, приватизация которых к тому времени шла полным ходом. Однако единожды вступив, пусть и вынужденно, на путь мультипликации (умножения) объектов недвижимости, отечественный законодатель стал существовать в русле этого подхода, хотя попытки изменить его предпринимались и даже были небезуспешны <41>.
--------------------------------
<41> Примером служит исключение из числа недвижимостей по ст. 130 ГК РФ изначально упомянутых там леса и многолетних насаждений, замкнутых водных объектов.
Иными словами, по исследуемому вопросу в отечественном законодательстве можно обнаружить попытки развития как по германской, так и по французской модели.
На основе многолетнего опыта изменения и применения ст. 130 ГК РФ не может не возникать предположение о том, что избранный законодателем способ определения указанной категории требует пересмотра.
В конце концов, один из атрибутов режима недвижимости, а именно государственная регистрация прав на недвижимые вещи, невозможна в отношении объектов, принадлежность которых к недвижимости выяснялась бы всякий раз путем приложения к конкретному объекту того или иного критерия, результат которого может зависеть от усмотрения регистратора, позиции Росреестра или толкования, данного высшей судебной инстанцией, а также сторон правоотношения и иных интересантов. Для реестра и регистратора должно быть заранее определенно известно, относится ли тот или иной объект к недвижимости или к движимости, что исключает обращение всякий раз к оценочному критерию, даже если он и закреплен в легальной дефиниции. В конечном итоге судебной практикой формируется закрытый перечень объектов, относимых к числу недвижимых вещей, что, однако, не есть лучшее решение уже потому, что закон подвижен, а судебная практика инертна.
Нахождение критериев и способов определения юридического содержания понятия "недвижимая вещь" ("недвижимость") для нашего законодательства - дело будущего. Значительный прогресс в этом вопросе достигнут в проекте федерального закона N 47538-6/5 "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" <42>, формулирующем понятие "единый объект" как динамическую категорию, отвечающую потребностям оборота и исторически сложившимся за последние более чем 30 лет реалиям, когда в разряд недвижимых вещей, в том числе в ЕГРН, в этом качестве попадали или исключались самые разнообразные объекты.
--------------------------------
<42> Как известно, этот законопроект был выделен из общего законопроекта N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации", прошедшего первое чтение в Государственной Думе 27 апреля 2012 года, подготовлен ко второму чтению, но не рассмотрен Думой. Текст законопроекта, доработанный в процессе подготовки ко второму чтению рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства и одобренный Советом в декабре 2019 года, см.: Экспертные заключения Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. 2019 г. Материалы IX Международной научно-практической конференции "Гражданское право России. Итоги года". 24 декабря 2019 г. М., 2019. С. 559 - 662.
Понятие о едином объекте совсем не чуждо нашему праву и является логическим продолжением и развитием принципа единой судьбы, закрепленного в ст. 1 Земельного кодекса РФ, который, в свою очередь, является продолжением более ранней правовой конструкции ст. 271 ГК РФ, предоставляющей собственнику недвижимости (здания, сооружения), расположенной на чужом земельном участке, право пользования частью земельного участка, этой недвижимостью занятого <43>.
--------------------------------
<43> Примечательно, что ни вид, ни содержание, ни иные квалифицирующие признаки этого права (по своему существу ограниченного вещного права) ГК РФ не назвал и упоминание о нем в ст. 216, содержащей пусть и не исчерпывающий перечень ограниченных вещных прав, не включил.
Уже в первоначальной редакции законопроекта N 47538-6 в проекте ст. 130 ГК РФ содержалась норма, согласно которой, если земельный участок и находящиеся на нем здание, сооружение принадлежат на праве собственности одному лицу, они признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь. Как видно из формулировки, единый объект, признаваемый единой недвижимой вещью, в то же время не предполагался основополагающим объектом недвижимости, а лишь одним из возможных. Наряду с единым объектом и собственно земельным участком (без расположенных на нем зданий, сооружений) недвижимыми вещами признавались и те материальные объекты, которые получили к началу второго десятилетия XXI века закрепление в ст. 130 ГК РФ в качестве недвижимых вещей, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, если они расположены на чужом земельном участке, и помещения.
В редакции, подготовленной ко второму чтению, проект раздела второго ГК РФ занял более определенную позицию и назвал в п. 1 проекта ст. 130 ГК РФ недвижимой вещью только сам земельный участок, а расположенные на нем здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и иные объекты, прочно связанные с участком, - его составными частями, за исключением случаев, предусмотренных самой ст. 130. Это означает, что в перспективе единственной недвижимой вещью будет считаться именно земельный участок, а отчуждение зданий, сооружений и иных составных частей земельного участка без земельного участка и наоборот будет невозможным. Однако в существующих реалиях при несовпадении собственника земельного участка и собственника здания, сооружения на нем, здания, сооружения или объекта незавершенного строительства последние не будут лишены качества недвижимых вещей, а сохранят их до того момента, когда совпадут в одном лице собственник земельного участка и собственник расположенного на нем объекта, что прямо следует из п. 2 ст. 130 в редакции проекта <44>.
--------------------------------
<44> Именно такую конструкцию, соединяющую исторически сложившиеся реалии, с одной стороны, и попытку привести правовое регулирование исследуемого вопроса в состояние большей определенности, с другой стороны, мы и называем динамической категорией единого объекта.
Что касается помещений, то проект раздела второго ГК РФ не ломает сложившееся в российском правопорядке последних десятилетий признание их самостоятельными недвижимыми объектами, указывая, что помещение (жилое или нежилое) может быть признано недвижимой вещью в случаях, предусмотренных Кодексом. При этом важной нормой п. 3 ст. 130 должно стать непризнание за помещениями, предназначенными для обслуживания других помещений или здания, сооружения в целом, статуса недвижимых вещей. Такие помещения входят в состав общего имущества соответствующего здания, сооружения. Машино-места также могут быть признаны недвижимыми вещами при определенных условиях (п. 4 ст. 130). Что касается таких "недвижимостей по закону", как воздушные, морские и речные суда, то их предполагается исключить из числа недвижимостей, а при необходимости правила о недвижимых вещах могут применяться к движимым вещам, но только в случаях, прямо предусмотренных законом.
В то время, как проект раздела второго ГК РФ сохраняет на протяжении долгих лет статус законопроекта, а действующая ст. 130 ГК РФ прямо называет в качестве недвижимых вещей целый ряд объектов, включая здания, сооружения, помещения, встал вопрос об определении таких объектов в нормах ГК РФ, коль скоро каждый из них имеет те или иные особенности правового режима. Ни сам земельный участок, ни иные объекты в ст. 130 ГК РФ определения не получили. Не раскрывалось понятие земельного участка и иных недвижимых вещей в других статьях ГК РФ вплоть до 2022 года, когда были реализованы сформулированные в подготовленном ко второму чтению проекте федерального закона N 47538-6/5 предложения о дополнении Кодекса главой 6.1. В результате ГК РФ был дополнен несколькими статьями, которые позволяют определить более точно целый ряд объектов, являющихся недвижимыми вещами в соответствии со ст. 130 ГК РФ.
Определение земельного участка как физического объекта, части материального мира, который при соблюдении определенных условий выступает объектом гражданских прав, можно найти в Земельном кодексе Российской Федерации и иных законодательных актах. В соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является "недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи".
Земельный участок определяется как часть поверхности земли, получившая требуемое оформление, - должны быть установлены границы такого участка. Согласно статье 141.2 ГК РФ, введенной Федеральным законом от 21 декабря 2021 года N 430-ФЗ, земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом. Такой участок является недвижимой вещью.
Данная статья в значительной части воспроизводит ст. 141.2 проекта закона N 47538-6/5. В проекте под земельным участком как объектом гражданских прав признавалась часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом, и в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет. Требование о формальном установлении границ и об осуществлении государственного кадастрового учета вызвало у специалистов возражение с точки зрения расхождения с нормой п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ, где в более общей форме говорится о характеристиках, позволяющих определить земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи <45>.
--------------------------------
<45> См.: Заключение кафедры гражданского права СПбГУ на проект изменений раздела о вещных правах ГК РФ // Вестник экономического правосудия РФ. 2020. N 7. С. 66.
Полагаем, что расхождения в определениях не являются непримиримыми, поскольку в действующем тексте ГК РФ речь идет о том способе определения земельного участка в качестве индивидуально-определенной вещи, который является оптимальным и при этом позволит избежать споров об определении границ с соседними земельными участками. Не случайно Конституционный Суд РФ в Постановлении от 11 июня 2024 года N 29-П указал, что "будучи частью земной поверхности, земельный участок должен быть индивидуально определен. Он должен иметь установленные в соответствии с законодательством границы, и должны быть известны его местоположение, площадь, целевое назначение, разрешенное использование. Только в таком случае он выступает в качестве объекта гражданского оборота".
В заключение авторы настоящей статьи полагают возможным обратить внимание на следующее.
Понимая, что в условиях динамично развивающихся экономических отношений и реализующих их правовых категорий в современной российской действительности история развития ст. 130 ГК РФ далека от завершения, мы ожидаем, что участники гражданского оборота положительно оценят возможности реализации концепции единого объекта для тех случаев, когда у соответствующего субъекта соединятся на праве собственности земельный участок и расположенные на нем объекты, признаваемые действующей редакцией ст. 130 ЗК РФ самостоятельными объектами недвижимости.
Хочется верить, что реализация этой идеи в совокупности со многими другими идеями по развитию корпуса норм о вещном праве, неразрывно соединенными между собой в проекте реформы раздела второго ГК РФ, позволит разрешить многие накопившиеся проблемы правоприменения на более качественном уровне и вывести укрепление субъективных гражданских прав на недвижимость на новый этап, когда естественное усложнение правового режима недвижимости будет компенсировано необратимостью реестровых записей, полноценным внедрением принципа абстракции и других атрибутов развитого правопорядка.
