Обстоятельства, влияющие на определение соразмерности приватизируемого земельного участка площади расположенных на нем объектов недвижимости 1
В настоящей статье рассматриваются особенности применения в судебной практике такого основания для отказа в приватизации земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, как его несоразмерность площади расположенных на нем объектов недвижимости. Автор анализирует судебные акты по обозначенной теме и определяет, чем руководствуются суды, приходя к выводу о соразмерности испрашиваемых в собственность земельных участков.
Ключевые слова: земельный участок, приватизация, несоразмерность, статья 39.20 ЗК РФ, единый имущественный комплекс.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) исключительное право на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность без проведения торгов имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Судебной практикой был выработан подход, в силу которого площадь предоставляемого в собственность публичного земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества, расположенных на нем (см., например: пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации (далее - ВС РФ) N 2, 3 (2024), утвержденного Президиумом ВС РФ 27 ноября 2024 года, пункт 24 Обзора судебной практики ВС РФ N 3 (2017), утвержденного Президиумом ВС РФ 12 июля 2017 года, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 01.03.2011 N 13535/10).
То есть обязательным условием приватизации земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, является его соразмерность, которая предполагает отсутствие превышения площади приватизируемого земельного участка над площадью, фактически необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости.
Предоставление земельного участка из публичной собственности в размере, превышающем площадь, необходимую для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, квалифицируется судами как обход установленной законом процедуры приватизации земельного участка и злоупотребление правом <1>.
--------------------------------
<1> Определения Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 25.12.2024 N 304-ЭС24-17140, от 27.12.2021 N 310-ЭС21-17478.
Следовательно, заявитель (собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке), требующий предоставления ему земельного участка в собственность, обязан обосновать, что вся площадь приватизируемого им земельного участка необходима для эксплуатации расположенных на этом участке объектов, иначе ему будет отказано в приватизации <2>.
--------------------------------
<2> Бремя доказывания соразмерности приватизируемого земельного участка лежит на заявителе: Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 26.04.2016 N 64-КГ16-2, Определение ВС РФ от 28.12.2023 N 308-ЭС23-19751.
При этом указанное выше основание для отказа в выкупе земельного участка (его несоразмерность), несмотря на то что оно формально отсутствует в статье 39.16 ЗК РФ, содержащей исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельных участков, находящихся в публичной собственности, зачастую играет определяющую роль при оценке обоснованности притязаний заявителя на приватизацию участка, и его наличие может проверяться по инициативе самого суда, в том числе независимо от тех оснований, которые указаны в оспариваемом заявителем решении уполномоченного органа об отказе в предоставлении земельного участка <3>.
--------------------------------
<3> В литературе высказывается позиция о целесообразности дифференцированного подхода к применению такого основания для отказа в приватизации земельного участка, как его несоразмерность, в зависимости от фактических обстоятельств, а также от оснований формирования и предоставления испрашиваемого в собственность земельного участка. В частности, предлагается не применять указанное основание в ситуации, когда заявителем (собственником объекта недвижимости) приватизируется земельный участок, ранее предоставленный ему в аренду для строительства конкретного объекта, при условии, что этот объект им построен и цели аренды достигнуты. См., например: Чистяков Д.О. Несоразмерность земельного участка как основание для отказа в его приватизации арендатору-застройщику // Законодательство. 2024. N 12. С. 30 - 37.
В то же самое время действующая редакция ЗК РФ, включая положения статьи 39.20, напрямую каких-либо критериев и оснований для определения соразмерности (границ и площади) приватизируемого земельного участка не содержит, отсылочные нормы, позволяющие восполнить данный пробел, в ЗК РФ также отсутствуют, что, в свою очередь, приводит к неопределенности при разрешении судебных дел.
В связи с изложенным при исследовании обозначенной в настоящей статье темы необходимо руководствоваться прежде всего положениями действующего законодательства и сложившейся судебной практикой, в частности правовой позицией, сформулированной ВС РФ по данному вопросу, согласно которой предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно происходить таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию. То есть в границы приватизируемого земельного участка должна входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования <4>.
--------------------------------
<4> Определение ВС РФ от 28.08.2015 N 305-КГ15-9974.
Аналогичная позиция об обязательности определения границ и площади приватизируемого в порядке статьи 39.20 ЗК РФ земельного участка исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на данном участке здания или сооружения приведена в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.06.2024 N 29-П.
В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409 указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.
Следовательно, для определения соразмерности площади приватизируемого земельного участка необходимо обращаться к положениям различных нормативно-правовых актов, включая те, которыми утверждены правила землепользования и застройки, документация по планировке территории, а также к разнообразным градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и иным правилам, стандартам, нормативам <5>.
--------------------------------
<5> Железнов Д.С. Предоставление земельных участков собственникам находящихся на них объектов недвижимости: актуальные вопросы теории и практики // Аграрное и земельное право. 2017. N 3. С. 11 - 15; Жаркова О.А. Земельный участок для целей строительства и эксплуатации - константа или переменная? // Закон. 2023. N 8. С. 157 - 168.
Так, например, согласно Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга <6> предельный размер земельных участков не может быть менее площади, занимаемой существующим или размещаемым в его границах объектом капитального строительства и обеспечивающей соблюдение установленных данными Правилами предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в том числе минимальной доли озеленения земельных участков, минимального количества мест для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта в границах земельного участка, а также соблюдение строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
--------------------------------
<6> Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 N 524 "О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга".
На практике соразмерность или несоразмерность приватизируемого земельного участка обычно определяется путем обращения к специалисту, который готовит соответствующее заключение, или посредством проведения судебной экспертизы, в рамках которой с учетом различных факторов определяется площадь, необходимая для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов заявителя <7>.
--------------------------------
<7> Умеренко Ю.А. Судебные экспертизы по земельным спорам в арбитражном процессе: практические аспекты // Арбитражный и гражданский процесс. 2016. N 6. С. 38 - 43; Он же. Споры о приобретении в собственность земельных участков под зданиями, сооружениями // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. N 12. С. 82 - 95.
Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 6200/10, при доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества.
Аналогичные выводы сделаны в Определениях ВС РФ от 26.01.2018 N 301-ЭС17-21416 и от 16.09.2020 N 308-ЭС20-12141.
К тому же специфика некоторых объектов, среди которых можно отметить гостиничные комплексы, базы отдыха, спортивные объекты, прямо предполагает вторичность размещения на участках объектов недвижимости, тогда как основной акцент делается именно на спортивных сооружениях, игровых и досуговых площадках, рекреационных (парковых) зонах, которые не являются объектами капитального строительства, но объединены общим функциональным назначением и выполняют ключевую роль в обслуживании посетителей указанных объектов.
Следовательно, в случае представления заявителем убедительных доказательств нахождения на испрашиваемом им в собственность земельном участке единого имущественного комплекса, в состав которого входят, помимо объектов недвижимости, также и иные объекты, не являющиеся объектами недвижимости, но имеющие с ними общую функциональную связь, определение площади приватизируемого земельного участка должно осуществляться для целей эксплуатации всего единого имущественного комплекса, а не только объектов недвижимости, входящих в его состав, в том числе с учетом особенностей организационной, функциональной и технологической связи всех объектов, расположенных на земельном участке, их назначения, фактического использования, месторасположения, требований нормативно-правовых актов, строительных норм и правил, требований пожарной безопасности и т.д. <8>.
--------------------------------
<8> См., например: решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.01.2019 по делу N А56-123343/2018, от 07.11.2018 по делу N А56-70424/2018, от 28.03.2018 по делу N А56-5176/2016, от 22.06.2017 по делу N А56-61466/2016.
Если же заявителем, вопреки заявленным им доводам, не представлены достоверные доказательства нахождения (возведения) на земельном участке единого имущественного комплекса, то суды при оценке соразмерности площади приватизируемого земельного участка не учитывают находящиеся на участке вспомогательные объекты, которые не обладают признаками недвижимой вещи <9>.
--------------------------------
<9> См., например: Определение ВС РФ от 02.06.2021 N 302-ЭС21-7944, Постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 27.05.2024 по делу N А55-2636/2023, Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.03.2023 по делу N А29-12299/2021, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.09.2022 по делу N А46-23513/2021.
С учетом изложенного выше представляется интересным рассмотреть конкретные примеры судебных актов по данной категории споров, в которых суды признали за заявителями право на приватизацию земельных участков в их существующих границах (площади), и установить, какими критериями, факторами и обстоятельствами они руководствовались, приходя к выводу о соразмерности испрашиваемых в собственность земельных участков.
Так, при рассмотрении дела N А38-4588/2015 суд кассационной инстанции, в числе прочего приняв во внимание проведенную по делу судебную экспертизу, согласился с выводами апелляционного суда, отменившего решение суда первой инстанции и признавшего право заявителя (собственника пейнтбольного клуба) на приватизацию испрашиваемого им земельного участка в существующих границах и площади.
При этом суд кассационной инстанции подчеркнул, что объекты, расположенные на земельном участке, имеют единое назначение, являются объектами комплексной застройки с целевым использованием "пейнтбольный клуб", то есть изначально проектировались как единый комплекс, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, и соответствуют виду разрешенного использования участка "для строительства пейнтбольного клуба".
Пейнтбольный клуб, размещенный на спорном земельном участке, включает специально оборудованные площадки для занятий (игровые поля), вспомогательную инфраструктуру (зону хранения легковых автомобилей, зону отдыха), в том числе объект недвижимости и иные элементы (проезды с твердым покрытием, тротуары, площадки для мусоросборников), предназначенные для использования самих спортивных площадок, защитное ограждение. В состав комплекса также входит нежилое здание как объект недвижимости, предназначенный для посетителей клуба игры в пейнтбол (1-й этаж с буфетом), а также для административного персонала (2-й этаж).
Сооружения "пейнтбольное поле" и "пейнтбольное поле N 2" являются открытыми плоскостными физкультурно-спортивными сооружениями, так как отвечают требованиям пункта 17 статьи 2 Федерального закона от 04.12.2007 N 329-ФЗ "О физической культуре и спорте в Российской Федерации", а также Государственному стандарту Российской Федерации Р 52024-2003 "Услуги физкультурно-оздоровительные и спортивные. Общие требования" и положениям Свода правил по проектированию и строительству СП 31-115-2006 "Открытые плоскостные физкультурно-спортивные сооружения".
Отсутствие у дополнительных сооружений статуса объекта недвижимости не влияет на предназначение пейнтбольного клуба и его использование в качестве единого объекта и не препятствует приватизации всего земельного участка, что следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 6200/10. Разделение земельного участка нарушит организацию спортивной деятельности и нормальную эксплуатацию всего комплекса, фактически приведет к исключению его целевого использования, что будет препятствовать осуществлению заявителем предпринимательской деятельности.
В деле N А56-5176/2016 по иску собственника гостиничного комплекса к комитету суды всех инстанций, приняв во внимание: 1) назначение принадлежащих заявителю объектов, их функциональную связь и особенности их эксплуатации; 2) действующие нормативные требования и положения документации по планировке территории, в соответствии с которой был сформирован испрашиваемый в собственность земельный участок; 3) установленный градостроительным регламентом для территориальной зоны ТРЗ-2 минимальный процент озеленения земельного участка в размере 60 процентов его площади; 4) особенности территориальной зоны ТРЗ-2 как зоны рекреационного назначения объектов туризма и санитарно-курортного лечения и пансионатов; 5) подписанный комитетом и заявителем протокол исполнения обязательств по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях; 6) заключение проведенной по делу судебной экспертизы, пришли к выводу, что площадь испрашиваемого заявителем в собственность земельного участка является необходимой для функционирования и использования расположенных на нем объектов, представляющих собой гостиничный комплекс, в связи с чем удовлетворили в полном объеме требования заявителя, признав незаконным оспариваемый им отказ комитета в предоставлении земельного участка и обязав комитет подготовить, подписать и направить заявителю договор купли-продажи земельного участка.
Суды среди прочего согласились с выводами судебной экспертизы о том, что расположенный на спорном земельном участке гостиничный комплекс, изначально спроектированный и построенный как единый функциональный объект, представляет собой комплекс из 15 отдельно стоящих зданий и вспомогательных объектов; строительство комплекса осуществлялось с учетом особенностей рельефа, высокой плотности зеленых насаждений на территории земельного участка, предполагаемых к сохранению в связи с реализацией объемно-планировочного решения гостиничного комплекса в формате пейзажного парка, предусматривающего обширную рекреационную (парковую) зону (озелененные территории), свободную от застройки зданиями, строениями и сооружениями, где посетители смогут осуществить пешие прогулки, посетить игровые, развлекательные и досуговые зоны. Расположение объектов (функциональных зон) на земельном участке имеет четко выраженную взаимосвязь, обусловленную технологическим единством, общей системой пешеходно-транспортной сети и иными объектами инфраструктуры, а также общим функциональным назначением и направленностью на обеспечение гостиничного обслуживания посетителей/туристов, создание условий для их временного проживания с одновременным предоставлением услуг по организации развлечений, досуга и отдыха, и обеспечивает полноценное функционирование всего гостиничного комплекса.
В деле N А56-61466/2016 по заявлению общества о признании незаконным отказа комитета в предоставлении в собственность заявителя земельного участка и обязании комитета направить заявителю проект договора купли-продажи спорного земельного участка суды трех инстанций, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представленные в дело доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы от 05.05.2017, с учетом назначения и эксплуатационных особенностей находящегося на земельном участке здания торгово-развлекательного центра по продаже автомобилей и необходимости размещения на земельном участке площадки для хранения новых автомобилей, предназначенных для продажи, машино-мест для хранения индивидуального и грузового автотранспорта (стоянки), контрольно-пропускного пункта, проездов и тротуаров, элементов благоустройства, неразрывно и технологически связанных с деятельностью по продаже автомобилей, удовлетворили требования заявителя в полном объеме.
В частности, суды согласились с выводами эксперта о том, что все указанные выше вспомогательные объекты, расположенные на земельном участке, спроектированы как неразрывно связанные со зданием торгово-развлекательного центра по продаже автомобилей и задействованы в организации единого торгово-технологического процесса, осуществляемого в нем. Они обеспечивают процесс продажи и покупки товаров, товародвижение, в том числе выполнение операций по приему товара, его хранению, подготовке к продаже и пополнению, его демонстрацию, операции по обслуживанию покупателей.
При рассмотрении дела N А65-40325/2018 суд кассационной инстанции, отменяя Постановление апелляционного суда и оставляя в силе решение суда первой инстанции, удовлетворившего заявление общества - собственника построенного паркинга к комитету о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка, отметил следующее.
Согласно имеющейся в деле проектной и разрешительной документации утвержденным эскизным проектом предусматривалось, что паркинг со вспомогательными помещениями должен был быть построен на спорном земельном участке с размещением парковки открытого типа и благоустройством территории.
Таким образом, паркинг, размещенный на земельном участке, помимо основного здания трехэтажного паркинга, включает специально оборудованные площадки для размещения автомобилей, вспомогательную инфраструктуру (зону хранения легковых автомобилей, зону отдыха) и иные элементы (пожарные проезды с твердым покрытием, тротуары, площадки для мусоросборников, зеленую зону, газоны), предназначенные для использования как самого объекта, так и вспомогательных помещений.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о том, что объекты, расположенные на испрашиваемом земельном участке, имеют единое назначение, являются объектами комплексной застройки с целевым использованием "обслуживание автотранспорта - паркинг со вспомогательными помещениями", то есть представляют собой единый комплекс, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, и соответствуют виду разрешенного использования "обслуживание автотранспорта". Разделение земельного участка, в том числе принимая во внимание положения Свода правил СП 113.13330.2016 "Стоянка автомобилей", нарушит организацию и нормальную эксплуатацию всего комплекса для размещения автотранспорта, фактически приведет к исключению его целевого использования, что будет препятствовать осуществлению заявителем предпринимательской деятельности.
Все приведенные выше арбитражные дела объединяет то, что суды, удовлетворяя требования заявителей - собственников объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемых в собственность земельных участках, при установлении соразмерности этих участков приняли во внимание находящиеся на них вспомогательные объекты, не являющиеся объектами недвижимости, поскольку они были изначально спроектированы и возведены как неразрывно связанные с основными объектами недвижимости (как единый имущественный комплекс), в том числе для обеспечения их полноценного функционирования и обслуживания в соответствии с назначением и функциональным использованием самого участка.
Аналогичные выводы о необходимости определения соразмерности приватизируемого земельного участка с учетом находящегося на нем единого имущественного комплекса, включающего в себя помимо объектов недвижимости и иные объекты, также сделаны в судебных актах по делам N А13-17135/2021 (производственный комплекс), А53-30163/2021 (складской комплекс), А35-1349/2021 (многотопливная автозаправочная станция), А79-2177/2020 (кемпинг), А49-8835/2020 (автобаза), А60-22255/2019 (семейно-досуговый центр), А32-7300/2019 (производственный комплекс), А43-45127/2017 (складская база), А56-28512/2014 (центр реабилитации детей-инвалидов) <10>.
--------------------------------
<10> Постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2023 по делу N А13-17135/2021, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.09.2023 по делу N А53-30163/2021, Арбитражного суда Центрального округа от 25.03.2022 по делу N А35-1349/2021, Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.01.2021 по делу N А79-2177/2020, Арбитражного суда Поволжского округа от 22.03.2023 по делу N А49-8835/2020, Арбитражного суда Уральского округа от 28.01.2021 по делу N А60-22255/2019, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.06.2020 по делу N А32-7300/2019, Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.10.2018 по делу N А43-45127/2017, решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.08.2014 по делу N А56-28512/2014.
Также суды считают обоснованным включение в площадь приватизируемого земельного участка его незастроенной части с расположенными на ней вспомогательными объектами, не являющимися объектами недвижимости, если заявителем представляются убедительные доказательства того, что с учетом функционального назначения объекта недвижимости, вида деятельности заявителя, требований строительных, санитарных, противопожарных и иных правил и нормативов, применяемых к эксплуатации объекта недвижимости, вся указанная незастроенная территория приватизируемого земельного участка (вместе со вспомогательными объектами) используется для обеспечения нормального, безопасного и полноценного функционирования расположенного на участке объекта недвижимости.
Так, по делу N А56-70424/2018 решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами вышестоящих инстанций, были удовлетворены требования общества о признании незаконным отказа комитета в передаче в собственность обществу за плату нескольких земельных участков, на которых расположен объект недвижимости (эстакада с железнодорожным путем), принадлежащий обществу.
В целях проверки доводов комитета о несоразмерности площади спорных земельных участков суд первой инстанции назначил судебную экспертизу. Согласно заключению экспертов вся площадь испрашиваемых обществом в собственность земельных участков необходима для использования и функционирования принадлежащего обществу объекта недвижимости с учетом действующих градостроительных, строительных норм и технических регламентов, а также расчетных показателей нормативов промышленного проектирования, Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга.
Как следует из экспертного заключения, основное назначение объекта недвижимости (эстакада) - доставка железнодорожным транспортом каменных материалов (сырья), их приемка и перевалка (перегрузка на автотранспорт) с последующей доставкой к основному производству, расположенному на смежном земельном участке, принадлежащем обществу. При этом на земельных участках, занятых эстакадой, осуществляется самостоятельный производственный процесс - перевалка груза, включающий в себя следующие последовательные операции: принятие железнодорожного состава с грузом на эстакаду; выгрузку груза из железнодорожного транспорта; лабораторный контроль и приемку сырья, погрузку принятого сырья на автотранспорт для его дальнейшей транспортировки к основным складам, расположенным на смежном участке. Через эстакаду с железнодорожным путем может поступать не только сырье для асфальтобетонного производства на смежном участке, но и любые коммерческие грузы для иных получателей, заинтересованных в доставке крупногабаритных грузов на территорию Санкт-Петербурга железнодорожным видом транспорта. Таким образом, использование предприятием эстакады с железнодорожным путем для получения сырья с последующей его доставкой на производство общества не исключает ее использования для получения и перевалки других грузов.
Учитывая функциональное назначение эстакады для загрузки бункера с железнодорожным путем, связанное с осуществлением именно погрузочно-разгрузочных операций, а не транзита груза, выполнение таких операций невозможно без образования временных складов, состоящих из выгруженного из железнодорожного состава груза до его погрузки на автотранспорт и перемещения к месту постоянного хранения (либо получения сторонним грузополучателем), что влечет необходимость организации на земельных участках схемы безопасного движения автотранспорта, которым груз должен следовать дальше на смежный участок (либо за пределы территории). Организация схемы разгрузки и движения транспорта вокруг эстакады, транспортировки полученных грузов с территории земельных участков должна производиться с соблюдением строительных норм и правил, норм технических регламентов безопасности.
Вопреки утверждению комитета, мотивировочная часть экспертного заключения содержит ссылки на техническую нормативную документацию, регламентирующую устройство обслуживающей инфраструктуры эстакады (ширину внутрихозяйственных и технологических проездов, размер технологических площадок), расчет площади, необходимой для размещения выгружаемых из железнодорожного состава сыпучих материалов.
Довод комитета о том, что эксперты должны были в заключении рассчитывать площадь земельного участка, необходимую только для обслуживания объекта недвижимости, подлежит отклонению. Определяя площадь земельного участка, необходимого для использования и функционирования объекта недвижимости, эксперты проанализировали все аспекты хозяйственной деятельности, ведущейся на земельных участках с использованием эстакады, определили круг применимых норм промышленного проектирования и технических регламентов, на основе которых произвели необходимые расчеты.
В деле N А56-14929/2016 по заявлению общества о признании незаконным отказа комитета в предоставлении в собственность земельного участка, а также об обязании комитета принять решение о предоставлении в собственность за плату указанного земельного участка и направить проект договора купли-продажи участка заявителю суд кассационной инстанции, оставляя без изменения судебные акты нижестоящих судов, указал следующее.
На спорном земельном участке находится объект недвижимости - инженерно-производственный корпус, принадлежащий обществу на праве собственности; земельный участок сформирован в 2008 году в целях размещения объектов науки и осуществления научно-технической деятельности и на основании договора аренды предоставлен обществу в аренду для осуществления научно-производственной деятельности на 49 лет.
В качестве доказательства, подтверждающего соразмерность площади испрашиваемого земельного участка, заявитель представил заключение о проведенном комплексном землеустроительном исследовании, согласно которому площадь спорного земельного участка не превышает площадь, необходимую для функционирования и использования расположенного на участке нежилого здания, поскольку с учетом назначения данного объекта и особенностей его эксплуатации для его обслуживания требуются такие вспомогательные объекты, как объекты коммунального обеспечения (наружные инженерные сети), места для размещения автотранспорта (машино-места), контейнерные площадки для размещения отходов производства и потребления, действующие пожарные въезды и проезды. Вышеуказанные объекты располагаются на испрашиваемом заявителем земельном участке и технологически связаны со зданием, что отражено в схеме, которая является приложением к заключению и в которой указаны зоны размещения на земельном участке как здания, так и вспомогательных объектов, необходимых для его обслуживания и эксплуатации, рассредоточенных по всей площади участка.
Суды, оценив указанное заключение по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с представленными в материалы дела документами, приняли его в качестве допустимого доказательства, подтверждающего соразмерность спорного земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости.
При этом суды учли, что выводы специалиста обоснованы нормами Закона Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 "О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" (в редакции, действовавшей на дату принятия комитетом оспариваемого решения), Правилами производства земляных, строительных и ремонтных работ, утвержденными распоряжением Государственной административно-технической инспекции Санкт-Петербурга от 22.01.2008 N 4, Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 16.10.2007 N 1334 "Об утверждении Правил уборки, обеспечения чистоты и порядка на территории Санкт-Петербурга", которые предусматривают необходимость наличия вышеперечисленных вспомогательных объектов для эксплуатации зданий производственного назначения.
В нарушение положений статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ комитет не представил доказательства, опровергающие названное заключение либо подтверждающие, что для эксплуатации принадлежащего заявителю здания необходим земельный участок меньшего размера.
В деле N А46-12724/2015 по заявлению религиозной организации об оспаривании отказа министерства в приватизации земельного участка апелляционный суд, с выводами которого согласился суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции об удовлетворении в полном объеме требований заявителя, указал, что размер земельного участка зависит не только от площади расположенного на нем объекта недвижимости, но и от назначения и целей использования этого объекта.
Суд апелляционной инстанции обратил внимание, что обоснование площади испрашиваемого заявителем земельного участка содержится в Своде правил по проектированию и строительству СП 31-103-99 "Здания, сооружения и комплексы православных храмов", принятом Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.12.1999 N 92. Так, согласно пункту 5.5 указанного СП 31-103-99 размеры земельных участков приходских храмовых комплексов рекомендуется принимать исходя из удельного показателя 7 кв. м площади участка на единицу вместимости храма, в связи с чем площадь земельного участка религиозного использования (исходя из вместимости храма - минимум 450 чел.) должна быть не менее 3 150 кв. м (450 чел. x 7 кв. м); пунктом 5.11 СП 31-103-99 предусмотрено, что вокруг храма должен быть обеспечен круговой обход для прохождения крестного хода во время церковных праздников шириной, как правило, от 3 до 5 м, с площадками шириной до 6 м перед боковыми входами в храм и напротив алтаря.
Таким образом, границы испрашиваемого земельного участка сформированы с учетом необходимой площади для религиозного использования и эксплуатации расположенного на участке храма.
Аналогичные выводы о необходимости определения соразмерности приватизируемого земельного участка с учетом находящихся на нем вспомогательных объектов, обеспечивающих нормальное функционирование объекта недвижимости исходя из его назначения и использования, также сделаны в судебных актах по делам N А45-8698/2022 (торгово-складской комплекс), А60-65034/2022 (склад), А70-3748/2022 (ремонтно-строительная база), А41-92590/2021 (объект торговли), А46-14968/2020 (складской комплекс), А56-21490/2017 (спортивный комплекс), А56-92448/2015 (складской комплекс), А56-47506/2014 (спецавтобаза) <11>.
--------------------------------
<11> Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.08.2024 по делу N А45-8698/2022, Арбитражного суда Уральского округа от 02.08.2023 по делу N А60-65034/2022, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.11.2022 по делу N А70-3748/2022, Арбитражного суда Московского округа от 05.10.2022 по делу N А41-92590/2021, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.02.2022 по делу N А46-14968/2020, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.11.2017 по делу N А56-21490/2017, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.09.2017 по делу N А56-92448/2015, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2015 по делу N А56-47506/2014.
При оценке соразмерности приватизируемого земельного участка суды также могут принять во внимание наличие градостроительных ограничений по застройке, установленных в отношении испрашиваемого в собственность земельного участка.
Например, в деле N А56-56548/2016 по иску общества к комитету об обязании принять решение о предоставлении заявителю в собственность за плату земельного участка и направить проект договора купли-продажи указанного земельного участка суды, удовлетворяя исковые требования, указали следующее.
В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7 "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон, о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга" (далее - Закон N 820-7) земельный участок расположен в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗР31-1 и зоне охраняемого природного ландшафта ЗОЛ1-1.
Согласно заключению Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры от 05.03.2014 N 2-25681 в границах спорного земельного участка в связи с нахождением его в указанных зонах не допускаются: строительство объектов, влекущее за собой изменение основных характеристик ландшафта, и реконструкция существующих объектов с изменением их габаритов; изменение рельефа и вырубка зеленых насаждений, за исключением санитарных рубок; строительные работы, приводящие к изменению основных характеристик ландшафта. Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры в пределах своей компетенции считает целесообразным формирование земельного участка в его исторических границах на основании особых требований режима ЗР31-1.
В силу пункта 2.8.1.2 Закона N 820-7 процент застроенной территории земельного участка подзон TP3-2 не может превышать 15 процентов. Минимально допустимая площадь озелененной территории земельного участка подзоны TP3-2 - 60 процентов.
В материалы дела представлены кадастровые паспорта на земельный участок и объекты недвижимости, план расположения объектов на земельном участке, экспертное заключение "Анализ возможных вариантов использования комплекса объектов недвижимости в составе земельного участка и зданий базы отдыха", которыми подтверждается, что площадь спорного земельного участка с учетом его функционального использования соответствует нормам градостроительного регламента.
Исходя из указанных обстоятельств, суды признали отказ комитета в реализации обществом права на приобретение в собственность спорного земельного участка неправомерным и удовлетворили требования общества в полном объеме.
Аналогичные выводы и доводы приведены в судебных актах по делу N А56-56760/2015 по заявлению пансионата о признании незаконным отказа комитета в реализации заявителем права выкупа земельных участков и об обязании принять решение о предоставлении их в собственность.
Анализ судебной практики показал, что собственник объекта недвижимости, расположенного на публичном земельном участке, вправе реализовать свое право на приватизацию указанного земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ только при условии представления им доказательств, подтверждающих, что вся площадь испрашиваемого им в собственность земельного участка исходя из его функционального использования необходима для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимого имущества и соразмерна ему, в противном случае в приватизации будет отказано.
Определение площади земельного участка, которая необходима для эксплуатации (использования и обслуживания) объектов недвижимости, расположенных на нем, должно осуществляться с учетом множества факторов, среди которых назначение указанных объектов недвижимости, характер и виды деятельности, осуществляемые на них, их месторасположение на земельном участке, целевое назначение приватизируемого земельного участка, градостроительные, санитарно-эпидемиологические, противопожарные и иные требования, предъявляемые к эксплуатируемым объектам недвижимости (видам деятельности, осуществляемым на них), наличие градостроительных ограничений по застройке, положения нормативно-правовых актов, включая те, которыми утверждены правила землепользования и застройки, документация по планировке территории в соответствующих населенных пунктах.
При этом суды считают возможным включение в площадь приватизируемого земельного участка территории под вспомогательными объектами, не являющимися объектами недвижимости (зоны озеленения, проезды, парковки, объекты благоустройства и т.д.), если заявителем представляются убедительные доказательства того, что:
- указанные вспомогательные объекты являются частью расположенного на земельном участке единого имущественного комплекса и были изначально возведены как неразрывно связанные с основными объектами недвижимости, обеспечивая их полноценное функционирование; или
- указанные вспомогательные объекты используются для обеспечения нормальной, безопасной и полноценной эксплуатации расположенных на участке объектов недвижимости с учетом их функционального назначения (осуществляемых на них видов деятельности), а также требований градостроительных, санитарных, противопожарных и иных правил и нормативов, применяемых к эксплуатации объектов недвижимости.
