Некоторые особенности расчета стоимости доходоприносящей недвижимости в современных условиях
В статье рассматривается практика оценки рыночной стоимости доходоприносящей недвижимости на основе опыта автора в области кредитования под залог недвижимости. Особое внимание уделяется наблюдениям за трендами на рынке недвижимости, которые сформировались в период пандемии COVID-19 и начала СВО и сохранили свое влияние до сих пор. Автор рекомендует учитывать их при оценке стоимости доходоприносящей недвижимости.
Ключевые слова: рыночная стоимость доходоприносящей недвижимости, структура доходов и расходов доходоприносящей недвижимости, предоставляемая заемщиком в банк финансовая модель, оценка доходоприносящей недвижимости для целей получения кредита.
The article discusses the practice of assessing the market value of income-generating real estate based on the author's experience in the field of lending against real estate. Particular attention is paid to observations of real estate market trends that emerged during the COVID-19 pandemic and the beginning of the SVO and have retained their influence to this day. The author recommends taking them into account when assessing the value of income-generating real estate.
Key words: market value of income-producing real estate, income and expense structure of income-producing real estate, financial model provided by the borrower to the bank, valuation of income-producing real estate for the purpose of obtaining a loan.
Пандемия COVID-19 и Специальная военная операция (далее - СВО), безусловно, оказали влияние на рынок доходоприносящей недвижимости. В целом, начало этого периода характеризовалось массой неопределенностей, что также должно было быть принято во внимание при оценке стоимости таких активов. В связи с этим важно понять, что поменялось в оценке доходоприносящей недвижимости в настоящее время, какие сформировавшиеся тренды необходимо учесть, а какими можно пренебречь. При этом поднимаемые вопросы будут раскрыты с акцентом на внутрибанковскую практику при оценке активов для целей залога.
Если говорить о применимости различных подходов к оценке стоимости доходоприносящей недвижимости, то необходимо отметить, что для любого его типа при расчете ее стоимости необходимо реализовывать доходный подход. Следует подчеркнуть, что именно в рамках доходного потока можно учесть все тренды рынка, ведь, например, арендная ставка под влиянием внешней конъюнктуры корректируется гораздо быстрее, чем цена предложения аналогичных объектов. При этом при применении сравнительного подхода всегда существует большая проблема, связанная с определением размера такого параметра, как скидка на уторговывание. Кроме того, актуальной остается проблема поиска необходимого числа аналогов.
Представляется, что в сложившихся условиях при оценке высококачественной торговой недвижимости с применением сравнительного подхода может быть получен недостоверный результат, поскольку в расчетах сложно обосновать корректировку на пул арендаторов, а такая корректировка является важным ценообразующим фактором для подобной недвижимости. На практике оценщики этим просто пренебрегают, что представляется не совсем корректным и приводит к искажению рыночной стоимости объектов в меньшую сторону. Применение сравнительного подхода к оценке гостиниц также приводит к искажению результата, так как не вводятся необходимые понижающие корректировки на услуги управляющей компании, мебель, оборудование, которое не передается в залог.
Важным является и то, что при выборе конкретного метода в рамках доходного подхода при оценке офисных и торговых объектов следует анализировать, стабилизировались денежные потоки объекта после потрясений, вызванных пандемией и началом СВО, или нет, то есть вернулись ли потоки на уровень, например, 2019 года. Если да, то при оценке таких активов целесообразно применять метод прямой капитализации, если нет, то метод дисконтированных денежных потоков. Однозначно можно сказать, что в силу того, что сегодня наблюдается резкий рост востребованности и, следовательно, заполнения площадей складской недвижимости, при оценке таких объектов целесообразно применять метод прямой капитализации. Для таких активов, как гостиницы, традиционно целесообразно всегда применять метод дисконтированных денежных потоков.
В таблице представлена структура доходов и расходов доходоприносящей недвижимости, которую необходимо учитывать при проведении расчетов стоимости объектов.
Таблица
Структура доходов и расходов доходоприносящей недвижимости
|
Статья баланса |
Вид недвижимости |
|||
|
офис |
склад |
торговая недвижимость |
гостиница |
|
|
Доход |
Базовая арендная плата. Возмещение операционных или эксплуатационных расходов. Возмещение расходов на коммунальные услуги. Прочие доходы, в том числе парковка (наземная/ подземная), банкоматы, вышки сотовых операторов, вендинговые аппараты |
Базовая арендная плата. Возмещение операционных или эксплуатационных расходов. Возмещение расходов на коммунальные услуги. Прочие доходы, в том числе парковка (легковые/грузовые машино-места), открытое хранение, банкоматы или вендинговые аппараты, платный въезд на территорию |
Базовая арендная плата. Плата с товарооборота. Возмещение операционных или эксплуатационных расходов. Возмещение расходов на маркетинговые услуги. Возмещение расходов на коммунальные услуги. Прочие доходы, в том числе парковка (наземная/подземная), рекламные конструкции, острова или киоски, временные арендаторы (ярмарки), банкоматы, вышки сотовых операторов, вендинговые аппараты |
Денежный поток от номерного фонда. Денежный поток от питания и напитков. Денежный поток от прочих операционных. департаментов, в том числе СПА, прачечная, конференц-зал, аренда помещений под сферу услуг и магазины, парковка (наземная/подземная) |
|
Расход переменный |
Расходы на управление (фонд оплаты труда персонала, страховые взносы, услуги управляющей компании, брокеров). Расходы на эксплуатацию (техническое обслуживание, уборка, текущий ремонт и т.д.). Расходы на коммунальные услуги (вода, тепло-, электроэнергия и т.д.). Резерв на замещение быстроизнашивающихся элементов недвижимости (вместо амортизации) |
Расходы на содержание номерного фонда. Расходы на питание и напитки. Расходы на операционные департаменты (в том числе СПА, прачечная и т.д.) и прочие расходы. Расходы на управление (фонд оплаты труда персонала, страховые взносы, услуги управляющей компании, базовое или поощрительное вознаграждение гостиничного оператора). Платежи по договору франшизы. Расходы административные и общие, включая IT-системы, продажи, маркетинг. Расходы на эксплуатацию (техническое обслуживание, уборка, текущий ремонт и т.д.). Расходы на коммунальные услуги (вода, тепло-, электроэнергия и т.д.). Резерв на замещение быстроизнашивающихся элементов недвижимости (вместо амортизации) |
||
|
Расход постоянный |
Налог на имущество. Платежи за землю или налог на землю. Страхование объекта недвижимости |
|||
Интересной практикой, установившейся именно в пандемию и в период СВО, является то, что в ставке аренды арендодатели стали учитывать возмещение операционных расходов. Этот тренд остался и сегодня, его нельзя игнорировать при расчете потенциального валового дохода. Таким образом, при оценке ставки аренды необходимо в ходе проведения интервью уточнять, будет она увеличена на часть операционных/эксплуатационных расходов или нет. Конечно, также необходимо принимать во внимание региональные особенности рынка недвижимости.
Стоит обратить внимание на корректное определение структуры доходов, так как отказ от того, чтобы учитывать в их составе дополнительные доходы, например от парковки или возмещения эксплуатационных расходов, на практике может привести к тому, что при использовании относительных корректировок на величину операционных расходов получившаяся ее абсолютная величина может не покрыть даже обязательные платежи по налогам. Это особенно актуально, когда в расчетах используются значения, взятые из справочников, в которых они указаны в процентах от действительного валового дохода.
Источниками данных, которые могут быть использованы при формировании доходной части расчетной модели, являются:
1) отчет о финансовых результатах с расшифровкой (строка 2110 "Выручка" без НДС);
2) оборотно-сальдовая ведомость по счету 90 (строки 90.1 - 90.3 "Выручка" с НДС);
3) реестр арендаторов;
4) финансовая модель проекта, предоставляемая при запросе на финансирование;
5) управленческая отчетность.
Для корректного отображения расходной части модели целесообразно использовать следующие документы:
1) отчет о финансовых результатах с расшифровкой (строка 2120 "Себестоимость", строка 2210 "Коммерческие расходы", строка 2220 "Управленческие расходы", строка 2350 "Прочие расходы" без НДС);
2) оборотно-сальдовая ведомость по счетам 20, 26, 44, 91;
3) финансовая модель проекта, предоставляемая при запросе на финансирование;
4) управленческая отчетность.
Думается, что если кредитные организации и независимые оценщики будут применять единые источники данных, то это снизит неопределенность оценки и нивелирует возможные дискуссии между сторонами, что в конечном итоге повысит доверие к оценочной деятельности и в целом позитивно скажется на скорости принятия решений о кредитах под залог тех или иных объектов.
Как уже отмечалось, одним из таких источников, которые желательно анализировать как кредитным организациям, так и оценщикам, является финансовая модель, предоставляемая заемщиком в банк при обосновании целесообразности получения запрашиваемых кредитных средств. Важно, что при анализе финансовой модели необходимо идентифицировать денежные потоки, которые приходятся непосредственно на объект оценки и не связаны с бизнесом клиента. Особая зона внимания - система налогообложения, налоговые льготы, конкретные виды налогов, уплачиваемых заемщиком.
Подводя итог, целесообразно зафиксировать основные правила реализации доходного подхода, которые помогут корректно определить рыночную стоимость доходоприносящей недвижимости:
1) корректное формирование действительного валового дохода и операционных расходов. Необходимо учитывать доходы и расходы, относящиеся к недвижимости и не принимать во внимание доходы и расходы, относящиеся к бизнесу в целом, исключать из расчета разовые расходы и амортизацию;
2) необходимо проводить пересчет платежей или налога на землю посредством проверки базы расчета аренды или налога и применяемой арендной или налоговой ставки;
3) при пересчете налога на имущество нельзя учитывать имеющиеся у текущего собственника льготы;
4) особое внимание стоит уделять выявлению оптимизации расходов текущего собственника актива (например, исключаются внутригрупповые расчеты), обоснованно приводя их к рыночному уровню;
5) необходимо делать выводы о рыночности полученных величин действительного валового дохода и операционных расходов без учета НДС, для чего можно использовать данные аналитических исследований рынка. Следует подчеркнуть, что если процент операционных расходов принят для расчета укрупненно, то необходима перепроверка получившейся величины операционных расходов по их постоянной части.
Считаю, что применение доходного подхода при оценке стоимости доходоприносящей недвижимости для целей получения кредита на изложенных в настоящей статье принципах позволит повысить точность оценки ее рыночной стоимости.
