Жилые помещения, приобретенные с использованием средств материнского капитала: проблемы отношений собственности
На основе анализа нормативных и судебных актов рассмотрены проблемы определения долей в праве собственности на приобретенное за счет средств материнского (семейного) капитала жилое помещение, изменения субъектного состава отношений собственности, обеспечения законных интересов несовершеннолетних детей.
Ключевые слова: дети, жилое помещение, материнский (семейный) капитал, общая собственность, право собственности, семья.
The article analyzes regulatory and judicial acts to review issues of determination of shares in the title to residential premises purchased with the use of a multiple-child (family) allowance, changes in parties to property relations, protection of legal interests of minor children.
Key words: children, residential premises, multiple-child (family) allowance, joint ownership, title, family.
Российская Федерация в ст. 7 Конституции РФ провозглашена социальным государством (ч. 1), в котором обеспечивается государственная поддержка семьи, материнства, отцовства и детства, устанавливаются гарантии социальной защиты (ч. 2). Статья 38 Конституции РФ содержит более жесткие формулировки: "Материнство и детство, семья находятся под защитой государства" (ч. 1).
Во исполнение этих норм был принят Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" <1> (далее - ФЗ N 256), в который неоднократно вносились изменения. В целом это прогрессивный акт, направленный как на реализацию конституционной обязанности государства, так и на поиск баланса частных и публичных интересов при распределении обязанностей по обеспечению потребностей детей.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 19 (с изм.).
Однако если публично-правовая составляющая закона заслуживает однозначного одобрения, то частноправовая вызывает многочисленные вопросы в доктрине и правоприменительной практике.
Одним из направлений разрешенного законом использования материнского (семейного) капитала (правовой режим которого вызывает много вопросов) является улучшение жилищных условий (п. 1 ч. 3 ст. 7 ФЗ N 256). Обратите внимание: в тексте не указано, о чьих жилищных условиях идет речь. В то же время, согласно статистике <2>, это самое распространенное направление (фигурирует в свыше 60% заявлений на распоряжение).
--------------------------------
<2> Данные Минтруда России, Социального фонда России, Сбера.
Вернемся к анализу закона. Указанная задача решается путем направления средств материнского (семейного) капитала:
"1) на приобретение (строительство) жилого помещения...
2) на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, реконструкцию дома блокированной застройки...
3) на строительство объекта индивидуального жилищного строительства..." (п. 1 - 3 ч. 1 ст. 10 ФЗ N 256).
С учетом ст. 15 и 16 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), определяющих понятие жилого помещения и виды жилых помещений (жилой дом/его часть, квартира/ее часть, комната), разделение единого, на наш взгляд, понятия на три пункта вместо его раскрытия в одном излишне, но не является грубой юридической ошибкой.
Из смысла ч. 4 ст. 10 ФЗ N 256 вытекает режим общей долевой собственности <3> на жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала. Точнее, речь идет об обязанности определенного в ч. 1, 3 - 5 ст. 3 ФЗ N 256 лица, получившего государственный сертификат материнского (семейного) капитала (ст. 5 ФЗ N 256) <4>, его супруга (супруги) оформить это жилое помещение "в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению".
--------------------------------
<3> Понятие и основания возникновения общей (совместной и долевой) собственности установлены ст. 244 ГК РФ.
<4> В основном это родитель (усыновитель).
В п. 15.1 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утв. Постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. N 862 <5>, на это установлен шестимесячный срок с определенного момента (в зависимости от вида жилого помещения и способа приобретения прав на него).
--------------------------------
<5> СЗ РФ. 2007. N 51. Ст. 6374 (с изм.).
То есть до истечения этого срока (или до государственной регистрации права на жилое помещение) собственник в официальных документах не фигурирует? А как же уплата налогов, оплата жилищно-коммунальных услуг и т.п.? Наконец, на каком основании лица будут проживать по этому адресу?
Или до истечения этого срока единоличным собственником может быть родитель (усыновитель) или его супруг (супруга)? Кстати, в законе ничего не говорится о родственных отношениях между таким супругом и ребенком, а за шесть месяцев брачные отношения могут измениться.
Как орган государственной регистрации узнает о том, что жилое помещение приобретено с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала и, следовательно, есть субъекты, право собственности которых на объект недвижимости должно быть зарегистрировано? Частично решающий этот вопрос законопроект 388065-7 был внесен еще в 2020 г., но до сих пор находится на рассмотрении.
Таким образом, можно зарегистрировать право собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, с игнорированием интересов несовершеннолетнего ребенка. Гражданским законодательством предусмотрен механизм признания сделки недействительной, уголовным - ответственность за мошенничество, в том числе при получении (но не использовании) выплат, однако судебное разбирательство требует времени, помимо ущемленных прав несовершеннолетних, появятся права добросовестных приобретателей объекта недвижимости.
Представляется необходимой легализация обязательного уведомления органов государственной регистрации о направлении конкретными лицами средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий и передачи им списка лиц, которые могут обратиться за регистрацией.
Субъектный состав соглашения (и общей собственности) содержит потенциальный конфликт. "Родители, приобретая жилое помещения [сохранена орфография оригинала. - В.Д., Н.К.] за счет средств материнского капитала, действуют как в своих интересах, так и в интересах несовершеннолетних детей..." (п. 10 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г. <6>).
--------------------------------
<6> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2016. N 12.
ФЗ N 256 четко не определяет собственника средств материнского (семейного) капитала, но ребенок фигурирует как лицо, к которому право распоряжения таким капиталом может перейти (например, ч. 10 ст. 5), как обязательный сособственник. Законные представители должны действовать в интересах несовершеннолетних детей, родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей (п. 1, 2 ст. 64, п. 1 ст. 65 Семейного кодекса РФ), но "квартирный вопрос", если верить М.А. Булгакову, портит и хороших людей.
Закон не содержит указаний о порядке определения долей в общей собственности.
Зависит ли порядок от количества участников соглашений? Чуть позже мы будем говорить о последствиях его изменения.
Или он зависит от доли их участия в оплате площади жилого помещения? Тогда опять возникает вопрос о собственнике средств материнского (семейного) капитала. В ФЗ N 256 речь идет о распоряжении этими средствами, сертификатом, но не о праве собственности.
Наконец, проблемы связаны с тем, в какой части средства материнского (семейного) капитала покрывают стоимость жилого помещения.
На II квартал 2025 г. средняя рыночная стоимость 1 кв. м общей площади жилого помещения в Москве составляет 176 764 руб. <7> В соответствии с ч. 3 ст. 30 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" <8> норма предоставления площади жилого помещения составляет 18 кв. м площади жилого помещения на одного человека. В результате осуществления нехитрых расчетов получаем следующие показатели: для семьи из 3 человек нормальная площадь жилого помещения составляет 54 кв. м, стоимость его будет равняться 9 545 256 руб. В то же время размер материнского (семейного) капитала с 1 февраля 2025 г. составляет на первого ребенка, рожденного (усыновленного) начиная с 1 января 2020 г., 690 266,95 руб., за второго - 221 895,14 (при условии, что первый ребенок был рожден (усыновлен) также начиная с 1 января 2020 г.) и в общей сумме - 912 162,09, за третьего и последующих детей в случае его (их) рождения (усыновления) начиная с 1 января 2020 г. - 912 162,09 (при условии, что ранее право на дополнительные меры государственной поддержки не возникло) <9>.
--------------------------------
<7> Приказ Минстроя России от 21 марта 2025 г. N 172/пр "О средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на II квартал 2025 года".
<8> Вестник мэра и Правительства Москвы. 2006. N 42 (с изм.).
<9> Постановление Правительства РФ от 23 января 2025 г. N 33 "Об утверждении коэффициента индексации выплат, пособий и компенсаций в 2025 г.".
Таким образом, материнский (семейный) капитал, как правило, не покрывает полностью стоимость объекта недвижимости, что объективно приводит к возникновению общей долевой собственности, помимо необходимости совместного проживания законных представителей с несовершеннолетними детьми.
"...если объект недвижимости приобретен за счет общих доходов супругов и (частично) с использованием средств материнского (семейного) капитала либо полностью за счет средств материнского (семейного) капитала, такой объект не поступает в общую совместную собственность супругов, а находится в общей долевой собственности родителей (каждого из супругов) и детей ...дети наделяются долями в праве общей долевой собственности на объект недвижимости..." <10>.
--------------------------------
<10> Письмо Росреестра от 1 июля 2019 г. N 14-06340-ГЕ/19 "По вопросу формы сделки, которой детям передаются доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный с использованием средств материнского (семейного) капитала" (вместе с Письмом Минэкономразвития России от 22 марта 2019 г. N ОГ-Д23-2673 "О рассмотрении обращения".
Суды неоднократно подчеркивали, что основанием для исключения из общего правила о законном режиме имущества супругов - общая совместная собственность - ситуации с материнским (семейным) капиталом является специальное целевое назначение средств <11>.
--------------------------------
<11> Пункт 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г.; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 января 2016 г. N 18-КГ15-224.
Исследователи отмечают проблему отсутствия закрепленного законом нижнего предела долей, которое может повлечь предоставление детям доли в крайне минимальном размере и привести к преднамеренному нарушению прав детей <12>. Известны случаи, когда доля ребенка в жилом помещении, приобретенном с использованием средств материнского (семейного) капитала, составляла от 1 до 2,87% <13>, т.е. являлась малозначительной.
--------------------------------
<12> См.: Аверина К.Н., Ситкова О.Ю. Комментарий к Федеральному закону от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".
<13> См.: дела Кузьминского районного суда г. Москвы N 2-5740/2021, N 2-105/2022, N 2-150/2022, N 2-214/2022, N 2-323/2022, N 2-1886/2022, N 2-695/2023, N 2-1154/2023, N 2-1532/2023, N 2-4829/2023 // По: Андреянова М.С. Определение доли ребенка в праве собственности на жилое помещение, приобретенное супругами с использованием средств материнского (семейного) капитала // Законы России: опыт, анализ, практика. 2025. N 6. С. 83 - 86.
А в чем состоит значение, целеполагание использования средств материнского (семейного) капитала при приобретении жилого помещения: обеспечение ребенка жилищем и улучшение его жилищных условий или инвестиции?
ФЗ N 256 однозначно указывает на первый вариант (п. 1 ст. 2, п. 1 ч. 3 ст. 7, ст. 10). Это же подтверждают суды <14>.
--------------------------------
<14> См., например: решение Дзержинского районного суда г. Волгограда Волгоградской области от 18 декабря 2024 г. по делу N 2-6423/2024.
Для сравнения обратимся к договору социального найма, в рамках которого минимальный размер доли в жилом помещении на 1 человека определяется органом местного самоуправления и не может быть ниже нормы предоставления (п. 2 ст. 50, п. 5 ст. 57 ЖК РФ). Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ, данным в п. 38 его Постановления от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", предоставляемое по договору найма жилого помещения жилье не может быть менее 6 кв. м на одного человека (ст. 90, 105 ЖК РФ) <15>. Справедливости ради заметим, что жилищное законодательство различает норму предоставления, учетную норму площади жилого помещения (ст. 50 ЖК РФ, в большинстве регионов России это 15 - 18 кв. м <16>), социальную норму (18 кв. м на одного человека при совместном проживании от трех лиц, 33 кв. м на живущего отдельно), санитарную норму (6 кв. м). В целях реального обеспечения права на жилище ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ запрещает собственнику и сособственнику жилого помещения совершать действия, влекущие возникновение долей/разделение долей, "если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника" под угрозой ничтожности таких сделок (за исключением возникновения права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона и в случаях приватизации жилых помещений).
--------------------------------
<15> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9.
<16> См., например: Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" // Вестник мэра и Правительства Москвы. 2006. N 42 (с изм.).
Однако в соответствии с ч. 4 ст. 10 ФЗ N 256 при оформлении права собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, эта норма не применяется.
В связи с проблематичностью установления на федеральном уровне нижней границы размера доли детей в праве собственности на жилое помещение данный вопрос может быть делегирован органам местного самоуправления.
Возможна и другая ситуация - жилое помещение будет приобретено полностью за счет средств материнского (семейного) капитала.
Тогда на каком основании возникает общая долевая собственность?
И раз она установлена законом, то как определять доли?
В судебной практике сложилось два подхода:
- принцип соразмерности, или принцип соответствия долей в зависимости от вклада в приобретение имущества <17> и
- принцип равенства ("в том случае, когда жилое помещение приобретается только на средства материнского капитала, доли родителей и детей возможно признать равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ)" <18>).
--------------------------------
<17> См., например: решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики - Чувашии от 23 декабря 2014 г. по делу N 2-1906/2014.
<18> Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 15 февраля 2017 г. по делу N 33-1657/2017.
Во втором случае также усматриваем проблемы.
Равенство в чем? При каких условиях? Верховный Суд РФ сформулировал позицию, что "доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, определяются, исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение" (п. 13 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал).
С одной стороны, здесь обоснованно учитываются источники приобретения имущества, вклад каждого в образование общего имущества, о чем говорит и п. 2 ст. 245 ГК РФ.
С другой стороны, в том, что касается распределения долей в имуществе, приобретенном на средства материнского (семейного) капитала <19>, при всем уважении к Верховному Суду РФ, представляется, что он вышел за пределы своей компетенции, установленные ст. 2 (особенно ее п. 7, 8) Федерального конституционного закона от 5 февраля 2014 г. N 3-ФКЗ "О Верховном Суде Российской Федерации" <20>.
--------------------------------
<19> См. также: п. 14 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал: "Доли родителей и детей в праве собственности на жилой дом, приобретенный исключительно за счет средств материнского (семейного) капитала, являются равными".
<20> СЗ РФ. 2014. N 6. Ст. 550 (с изм.). Это признает даже один из авторов настоящей работы - сторонник отнесения судебных актов к источникам права.
Доли участников долевой собственности определяются на основании закона и устанавливаются соглашением всех ее участников. И только в отсутствие соответствующей нормы закона и соглашения всех участников считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ).
Принцип равенства вызывает серьезную критику при изменении субъектного состава соглашения и общей собственности.
Часть 4 ст. 10 ФЗ N 256 говорит о правах собственности на жилое помещение последующих детей.
В иных правовых актах единообразие не достигнуто.
Согласно письму Пенсионного фонда РФ (ныне - Социальный фонд) от 5 июля 2019 г. N СЧ-28-19/13781 "О реализации Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ" <21> нормативными актами не предусмотрено требование о переоформлении приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала жилого помещения в собственность каждого ребенка, родившегося после исполнения обязательства.
--------------------------------
<21>
В письме Минэкономразвития РФ от 28 июня 2011 г. N Д23-2738 "О рассмотрении обращения" <22> и письме Росреестра от 10 октября 2019 г. N 14-09961-ГЕ/19 "О государственной регистрации прав на земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства, построенный с использованием средств материнского капитала, при рождении последующего ребенка" <23> упоминается о возможности перераспределения долей в жилом помещении и признании права собственности последующих детей <24>.
--------------------------------
<22>
<23>
<24> Письмо Минэкономразвития РФ от 28 июня 2011 г. N Д23-2738 "О рассмотрении обращения; письмо Росреестра от 10 октября 2019 г. N 14-09961-ГЕ/19 "О государственной регистрации прав на земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства, построенный с использованием средств материнского капитала, при рождении последующего ребенка". См. также: Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 8 октября 2013 г. по делу N 33-5334/2013; решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 6 февраля 2019 г. по делу N 2-230/2019(2-4141/2018;)~М-3759/2018.
Вопрос первый: право собственности на жилое помещение, приобретенное за счет средств материнского (семейного) капитала, возникает в силу родства или все-таки в связи с имущественным (денежным) участием в его образовании?
В соответствии со ст. 60 СК РФ ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.
Если вначале материнский (семейный) капитал потрачен на улучшение жилищных условий, а другая его часть, получаемая при рождении последующих детей, идет на образование, то, значит, они не участвуют в приобретении, увеличении жилого помещения?
Часть 4 ст. 7 ФЗ N 256 провозглашает право потратить капитал частями по нескольким направлениям, но одновременно. В условиях пробела в законодательстве такие вопросы решаются на практике.
Вопрос второй - о выборе правовой модели для обеспечения жилищных прав детей.
Статья 292 ГК РФ и ст. 31 ЖК РФ предусматривают право пользования членов семьи собственника, проживающих в принадлежащем ему жилом помещении, этим помещением. Изменение отношений собственности при этом не требуется.
Кстати, в договоре социального найма, согласно ч. 1 ст. 70 ЖК РФ, в целях обеспечения права несовершеннолетних жить и воспитываться в семье (ст. 54 СК РФ) не требуется согласие членов семьи нанимателя и наймодателя для вселения к родителям их несовершеннолетних детей. При этом не имеет значения, что обеспеченность общей площадью жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (ч. 5 ст. 50 ЖК РФ) <25>. А действия, влекущие за собой умаление имущественных прав несовершеннолетних (это произойдет при перераспределении долей в праве собственности на жилое помещение с увеличением количества собственников), требуют согласования с органами опеки и попечительства (п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ, п. 6 ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" <26>).
--------------------------------
<25> См. также: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9.
<26> СЗ РФ. 2008. N 17. Ст. 1755 (с изм.).
Приоритет интересов детей можно сохранить только в случае, если при появлении нового ребенка его доля в праве собственности будет формироваться не из частей долей ранее родившихся детей, а из долей родителей. Таким образом, равенство долей не соблюдается.
Есть и другие проблемы отношений собственности на жилые помещения, приобретенные с использованием средств материнского капитала, и мы готовы, в случае заинтересованности читателей, продолжить рассмотрение темы.
Пока же подведем некоторые итоги.
ФЗ N 256 четко не определяет собственника средств материнского (семейного) капитала.
В зависимости от выбора модели семейно-правовой или права социального обеспечения это может быть либо ребенок (по аналогии с алиментными отношениями), либо родитель. Одному из авторов предпочтительнее представляется первая модель, другой считает целесообразным и на федеральном уровне признать статус субъекта права за семьей <27>, которую и наделять правом собственности на такие средства.
--------------------------------
<27> См., например: Долинская В.В. Семья в системе субъектов экономической деятельности: § 1 гл. 2 // Семейный бизнес в правовом пространстве России: Монография / Отв. ред. И.В. Ершова, А.Н. Левушкин. М.: Проспект, 2023; Долинская В.В., Муратова С.А. Проблемы субъектов и правосубъектности в семейном праве // Вестник Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА). 2023. N 5. С. 58 - 67.
При сохранении существующего правового регулирования отношений представляется необходимой легализация обязательного уведомления органов государственной регистрации о направлении конкретными лицами средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий и передачи им списка лиц, которые могут обратиться за регистрацией.
Материнский (семейный) капитал, как правило, не покрывает полностью стоимость объекта недвижимости, что объективно приводит к возникновению общей долевой собственности, помимо необходимости совместного проживания законных представителей с несовершеннолетними детьми.
В связи с тем что родители, приобретая жилое помещение за счет средств материнского (семейного) капитала, действуют не только в интересах несовершеннолетних детей, но и в своих собственных, субъектный состав соглашения об определении долей в общей собственности содержит потенциальный конфликт. Его можно нейтрализовать путем:
- установления в законе обязательной минимальной доли несовершеннолетнего ребенка, в связи с рождением которого выделен капитал;
- передачи решения вопроса о нижней границе размера доли детей в праве собственности на жилое помещение органам местного самоуправления;
- передачи прав представителя несовершеннолетних детей в соглашении об определении долей в общей собственности органам опеки и попечительства.
Предлагается закрепить в законе принцип соразмерности или принцип соответствия долей в зависимости от вклада в приобретение имущества - доля несовершеннолетних детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное за счет средств материнского (семейного) капитала, должна определяться долей их участия в оплате площади жилого помещения, но не ниже установленной в законе.
При появлении нового ребенка установить модели обеспечения его жилищных прав в зависимости от направления использования выделенных на него средств материнского (семейного) капитала:
- право пользования членов семьи собственника, проживающих в принадлежащем ему жилом помещении, этим помещением без изменения отношений собственности в случае направления средств на другие нужды,
- предоставление доли в общей собственности на жилое помещение за счет изменения долей родителей в случае направления средств также на улучшение жилищных условий.
Изменения в законодательстве должны быть обсуждены в профессиональном сообществе и скоординированы по разным отраслям права.
