Вклад К.П. Победоносцева в учение о недвижимости
Статья посвящена взглядам К.П. Победоносцева на основные аспекты гражданско-правового режима недвижимого имущества, в частности на предпосылки формирования такого режима, на природу земельных участков и построек, на юридическую связь между земельным участком и расположенной на нем постройкой, на развитие системы регистрации прав на недвижимое имущество. Автор преследовал цель отразить актуальность учения К.П. Победоносцева для современного читателя.
Ключевые слова: К.П. Победоносцев, недвижимость, земельный участок, здание, постройка, регистрация прав на недвижимости.
The article is devoted to the views of K.P. Pobedonostsev on the main aspects of the civil law regime of real estate, in particular, on the prerequisites for the formation of such a regime, on the nature of land plots and buildings, on the legal connection between the land plot and the building located on it, on the development of the system of registration of rights to real estate. The author aimed to reflect the relevance of the teachings of K.P. Pobedonostsev for the modern reader.
Key words: K.P. Pobedonostsev, real estate, land plot, building, construction, registration of real estate rights.
Неразумно было бы взять прямо сколок с западных учреждений и по образцу его вводить у себя формы, отрешенные от своей исторической почвы и чуждые нашей. Этого нельзя сделать, так же как нельзя представить себе настоящую минуту без прошедшего, из которого она вышла и в которое готова обратиться: бесчисленные ошибки прежних преобразователей должны убедить нас в том, как непрочны, как опасны подобные преобразования. Невозможно нам исключительно остановиться и на своем прошедшем и в нем со слепой верой искать себе готового идеала, готового образца для подражания. К.П. Победоносцев
1. Один из крупнейших дореволюционных российских цивилистов, профессор кафедры гражданского права Московского университета Константин Петрович Победоносцев (1827 - 1907), известный широкой общественности скорее как политик, философ, политолог и религиовед, оставил нам, цивилистам, богатое наследство - труды по гражданскому праву, которые сохраняют свою значимость и полезность в наше время, спустя более 100 лет со дня его смерти. Конечно, многие из его работ утратили актуальность в связи с уходом в прошлое тематики, которой они были посвящены: нет больше имений родовых, дворцовых и удельных, проблем чересполосного владения и однодворческих земель <1>. Вместе с тем многое написанное им и поныне значимо для изучающего право, для ученого и для практика. Соединяя философский, исторический и догматический методы исследования, К.П. Победоносцев выходит далеко за пределы действующей нормы закона, иной раз не вполне удачной и отдававшей архаикой уже в его времена, и показывает нам юридическую конструкцию, наделенную непреходящими чертами и свойствами.
--------------------------------
<1> Этим проблемам К.П. Победоносцевым посвящены работы, интересные как с точки зрения истории права, так и с точки зрения научной методологии. См., напр.: Победоносцев К.П. Имение родовое и благоприобретенное // Журнал Министерства юстиции. 1861. Кн. 4; Он же. О чересполосном владении // Юридический Вестник. 1867 - 1868. Кн. 3; Он же. Семейные участки // Русский Вестник. 1889. Т. 204. Кн. 9; Он же. Однодворческие земли и начало специального межевания в России // Журнал Министерства юстиции. 1863. Кн. 1.
Говоря о вкладе К.П. Победоносцева в учение о недвижимости, мы не ставим цель всесторонне и подробно проанализировать все, что он написал по этой теме, благо больше половины 800-страничной части первой его Курса гражданского права "Вотчинное право" <2> посвящено именно проблематике правового режима недвижимости. Цель этой статьи - постараться показать значимость его соображений для современного читателя <3>.
--------------------------------
<2> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 1: Вотчинные права. М.: Статут, 2002. Переиздано по последнему прижизненному изданию Курса гражданского права (Победоносцев К. Курс гражданского права. Ч. 1: Вотчинные права. СПб.: Синодальная типография, 1896). Текст первой части Курса издания 1896 г. используется для анализа в данной статье, так как он в наибольшей степени отражает полноту взглядов автора. Ссылки на страницы помещены прямо по тексту работы после цитат.
<3> Сочинение К.П. Победоносцева примечательно также с точки зрения его методологии. Как правило, оно построено следующим образом. Где это возможно, автор анализирует историю возникновения института, давая тем самым историческое толкование нормы, а также нередко сравнивает институты в современных ему развитых правопорядках. Переходя к современному положению дел в России, он дает общее определение и рассуждение, а в дальнейшем подкрепляет свой вывод выдержками из кассационных решений Правительствующего сената, каковые не просто цитирует или пересказывает, а комментирует как знаток судебной практики, много лет прослуживший в Правительствующем сенате, выделяя наиболее существенные, смысловые элементы. К.П. Победоносцев отличается глубоким знанием зарубежного законодательства и науки, но не страдает фантазерством в плане присущих некоторым специалистам попыток слепо распространить полюбившийся ему подход на российские реалии, несовместимые с ним.
2. При анализе творчества К.П. Победоносцева, посвященного недвижимому имуществу, надо учитывать три немаловажных обстоятельства, оказывающих общее влияние на его выводы.
Во-первых, российское законодательство того времени не давало определения недвижимости, а ограничивалось перечислением этих имуществ - закон относил к недвижимостям "земли, всякие угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, вся это с законными принадлежностями, а также железные дороги со всеми их принадлежностями" <4>.
--------------------------------
<4> Статьи 383, 384 т. X Свода законов Российской империи, подготовленного еще М.М. Сперанским.
Во-вторых, законодательство исходило не из классического подхода к понятию недвижимости, согласно которому единственной или, если можно так выразиться, основной <5> недвижимой вещью правопорядок признает земельный участок, в то время как всяческие расположенные на нем или в его недрах и прочно связанные с ним объекты, вне зависимости от ценности, должны почитаться составными частями участка, а из идеи многообразия объектов недвижимости, причисляя к их числу наряду с земельными участками также всякие строения, дома, лавки и т.п.
--------------------------------
<5> Большинство правопорядков, отстаивающих классический принцип единственного объекта недвижимости (земельного участка), по разным причинам допускают отдельные исключения из него. Так, в Германии наряду с земельными участками объектами недвижимости также признаются право застройки и квартиры (Суханов Е.А. "Жилищная (этажная) собственность" в европейских правопорядках / Суханов Е.А. Проблемы реформирования Гражданского кодекса России: Избранные труды 2008 - 2012 гг. М.: Статут, 2010. С. 347 - 348; Baur J.F., Sachenrecht. C.H. Beck, 1999. S. 330. Также см.: Schmoeckel M., Zimmermann R. Historisch-kritischer Kommentar zum BGB. Bd. I. Mohr Siebeck, 2003. S. 343).
В-третьих, в те времена на большей части Российской империи не существовало подобия регистрационной системы (ипотечной, вотчинной системы, системы поземельной записи), которая была бы основана на принципах обязательного внесения, гласности, достоверности, специальности и старшинства либо давала бы правовые преимущества тому лицу, запись о праве которого внесена в реестр <6>.
--------------------------------
<6> В прибалтийских губерниях и царстве Польском Российской империи под влиянием германского права существовала система внесения записей о правах на недвижимости в публичные крепостные книги. Регистрации подлежали право собственности, ипотеки, сервитуты. До внесения соответствующей записи приобретатель, получивший право на недвижимость посредством передачи, не мог противопоставить свое право третьим лицам (см., напр.: Башмаков А.А. Основные начала ипотечного права. Лекции, читанные в г. Либаве. Либава, 1881; Дуткевич В. Польское ипотечное право. СПб.: Изд. Ред. Комиссии по сост. гражд. уложения, 1888; Волконский В.А. Очерки польской ипотеки. Практическое руководство. СПб.: Тип. Правит. Сената, 1891; Карницкий И.И. О приобретении права собственности по Польскому ипотечному уставу // Журнал Министерства юстиции. 1897. Кн. 1).
3. Сказанное им о недвижимости можно разделить на три блока:
1) о правовой природе недвижимости и ее отдельных видах;
2) об особых формах оборота недвижимости, в том числе о так называемом укреплении прав на недвижимости, под которым понимаются специально предусмотренные законом строгие формы приобретения недвижимого имущества, придающие положению приобретателя свойства повышенной прочности и надежности по сравнению с тем, к кому право перешло по простому договору в совокупности с передачей вещи <7>, и о регистрационной (вотчинной, ипотечной) системе перехода прав на недвижимое имущество;
3) о вотчинных (вещных) правах на недвижимость и об обязательствах, возникающих по поводу недвижимости.
--------------------------------
<7> Укрепление - правовой термин, использовавшийся законодателем во времена К.П. Победоносцева и означающий акт, непосредственно удостоверяющий приобретение вотчинных прав и совершаемый в особой крепостной форме. В споре между продавцом и покупателем, вступившим во владение, покупателю было достаточно доказать свое право неформальным документом, в то время как в споре между покупателем и третьим лицом, получившим на эту же недвижимость формальную купчую от того же продавца, простой документ ("простое письмо") должен уступить формальной купчей крепости безусловно, и вотчинное право принадлежит тому, кто укрепил его за собой (С. 341 - 360, 740).
4. Тезис о том, что право собственности достигает своего полного проявления только в отношении недвижимых вещей. Рассуждая о праве собственности, К.П. Победоносцев указывает на полноту, неограниченность собственности, которая "предполагает живую, неразрывную и безусловную связь человека с вещью. Естественно поэтому, что не все предметы обладания в одинаковой степени способны к такой связи с личностью. И неудивительно, что понятие о праве собственности достигает полного своего проявления только относительно недвижимых вещей, и особенно относительно земли... Ни на чем не утверждается, ни с чем так тесно не связывает свою личность человек, как с землей... Следя за историческим развитием личности, мы замечаем, что наряду с этим развитием последовательно развивается и право на полное и исключительное обладание землей. Чем независимее это обладание, тем свободнее и независимее выступает гражданская личность, и наоборот... Само название движимости (fahrende Habe) указывает на имущество, движущееся от человека к человеку, состоящее в свободном обращении" (с. 199).
Действительно, контроль над движимыми вещами гораздо легче осуществлять фактическими способами - путем размещения их на своем земельном участке, в своем доме, в хранилищах, даже путем сокрытия их в неизвестных другим людям местах. В отношении недвижимых вещей значительно труднее осуществлять столь полный контроль, тем более их никак не удастся скрыть от взоров (весьма заинтересованных, но отнюдь не всегда доброжелательных) третьих лиц, в том числе и от публичной власти в лице, скажем, налоговых органов или приставов-исполнителей. Однако все эти, казалось бы, легко осуществимые формы фактического контроля над движимостями обладают и существенными недостатками для собственника. В силу своего фактического характера связь между вещью и личностью может быть легко разорвана, а восстановление ее может оказаться не только сложной (ввиду, например, проблем с доказыванием права именно на эту вещь), но даже и неразрешимой задачей, когда место нахождения движимой вещи вовсе перестанет быть известно, как это случается при невозврате вещи должником, не говоря уж о похищении. Это затрудняет осуществление прав в отношении движимых вещей: как вещных, так и обязательственных требований об исполнении в натуре.
Недвижимые вещи, в отличие от движимостей, "не движутся от человека к человеку", а прочно связаны с нашей планетой, что скорее делает уместным утверждение о движении субъектов от одной недвижимости к другой: "Земля неподвижна, а люди движутся и сменяются на ней, вокруг земли обращаются" (с. 728). Месторасположение недвижимостей всегда хорошо известно и неизменно, что позволило праву устанавливать публично доступные и устойчивые связи между недвижимостями и их собственниками, проявляющиеся в особых формах их оборота и доказательствах их принадлежности. К.П. Победоносцев показывает, как опубличенные формы совершения сделок и передачи земельных участков от одного владельца другому символическим вручением, вводом во владение со временем преобразовались в регистрационную систему (систему поземельной или ипотечной записи) со всеми выгодами, предоставляемыми правообладателю и третьим лицам принципами обязательного внесения, публичной достоверности, старшинства и т.п.
Помимо того, только собственник недвижимости обладает возможностью наделять в отношении ее других лиц многочисленными правами, недоступными для обладателя движимых вещей, к числу которых относятся, например, сервитут, право застройки, эмфитевзис, узуфрукт, право вещных выдач, право приобретения чужой недвижимости. Вообще большинство вещных прав по своей природе могут быть сконструированы и существовать только для недвижимых вещей <8>, что, с другой стороны, расширяет и правовые возможности собственника недвижимости, способного извлекать из своей вещи полезные свойства путем установления этих вещных прав, т.е. способами, недоступными обладателю права собственности на движимую вещь. Развитие права знаменуется как упрочнением форм оборота недвижимости, так и расширением перечня прав, которые с ростом экономических потребностей и технических возможностей могут устанавливаться в отношении нее, что видно из сравнения перечня вещных прав в эпоху Юстиниана и по проекту изменений в раздел о вещном праве ГК РФ <9>.
--------------------------------
<8> Об этом см.: Суханов Е.А. Вещное право: Научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017. С. 48.
<9> Имеется в виду проект изменений в раздел II Гражданского кодекса Российской Федерации "Право собственности и другие вещные права", разработанный во исполнение Указа Президента РФ от 18 июля 2008 г. N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации" Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ (был опубликован на сайте ВАС РФ: http://www.arbitr.ru/press-centr/news/31202.html). Проект разработан на основе Концепции развития гражданского законодательства, одобренной 7 октября 2009 г. Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ (см.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / вступ. ст. А.Л. Маковского. М.: Статут, 2009; Вестник ВАС РФ. 2009. N 4. С. 104 - 185).
5. О значении публичной власти для установления правового режима недвижимости. С выводом о том, что понятие о праве собственности достигает полного проявления только относительно недвижимых вещей, непосредственно связаны весьма существенные для понимания природы недвижимости рассуждения К.П. Победоносцева о значении публичной власти в сфере регулирования ее правового режима. Если в отношении движимых вещей лицу проще своим трудом обособить их и самостоятельно, без посредства государства, осуществлять власть в отношении них, то в отношении недвижимостей самостоятельная реализация господства затруднена по двум причинам:
1) поземельная собственность лишена естественных границ, а посему только государство может предусмотреть порядок их установления, в то время как движимая вещь "имеет целостность естественную и почти не требует искусственного ограничения, обособления, прирезки" (с. 727);
2) владение недвижимостями никогда не может быть столь очевидным и полным, как господство над движимостями, что вызывает к жизни особый порядок формализации прав собственника и особый порядок оборота недвижимости.
Эта последняя мысль развивается К.П. Победоносцевым так: "Для того, чтобы установилась непосредственная связь человека с вещью, надобно еще, чтобы принимающее лицо сделалось действительным собственником, положило на нее свою личность. Только с этой минуты, с перехода самой вещи из одной в другую сферу частного обладания, возникает действительное вотчинное или вещное право. Определить минуту этого перехода весьма важно, особенно в отношении к недвижимым имуществам, и преимущественно по отношению к поземельной собственности, потому что здесь затруднительно распознать по естественному признаку, что кончилось материальное обладание одного лица и началось материальное обладание другого лица: оттого у всех образованных народов признано было необходимым установить искусственные признаки для удостоверения перехода недвижимой собственности. С этой целью приобретение ее совершалось публично" (с. 307 - 308).
Благодаря возникшей системе публичного оборота недвижимостей запись о праве собственности на недвижимую вещь в открытом реестре (поземельной книге), хотя и может быть с разной степенью эффективности оспорена, стала признаваться внешним свидетельством или знаком принадлежности недвижимости указанному в реестре лицу. Подобно тому, как владение недвижимостью создает видимость права собственности ее владельца, так и запись в реестре создает в глазах третьих лиц видимость права собственности на нее <10>. В этом смысле и для этих целей (для целей оповещения третьих лиц о фигуре собственника) функция владения недвижимым имуществом была в значительной степени заменена записью в реестре. По общему правилу третьи лица должны распознавать собственника недвижимости не в том лице, которое в настоящий момент осуществляет над ней фактическое господство, что, как верно отмечает К.П. Победоносцев, может быть для окружающих отнюдь не очевидно, а в том лице, которое внесено в реестр в качестве ее собственника. Последний может быть всегда точно установлен лицом, ознакомившимся с реестром.
--------------------------------
<10> О теории видимости права применительно к недвижимому имуществу см.: Иеринг Р. Об основаниях защиты владения. Пересмотр учения о владении. М.: Тип. А.П. Мамонтова, 1883. С. 38 - 58; Эртманн П. Основы учения о видимости права // Вестник гражданского права. 2011. N 4; Stintzing W. Besitz, Gewere, Rechtsschein // Archiv die civilistische Praxis. 1912. S. 347 - 435.
Эти выводы полезны и применимы в нынешних российских правовых условиях, когда суды пытаются формировать разумную практику, согласно которой для решения вопроса об истребовании недвижимых вещей от добросовестного приобретателя в силу ст. 302 ГК РФ ключевым обстоятельством является не то, выбыла ли вещь из фактического обладания собственника по его воле или помимо нее, а то, была ли произведена регистрация права собственности на эту вещь за неуправомоченным отчуждателем по воле ее собственника. Ведь именно выражая волю на внесение в реестр соответствующей записи, а не путем передачи вещи в фактическое обладание неуправомоченного отчуждателя, собственник создавал в глазах добросовестного приобретателя убежденность в том, что отчуждатель управомочен на распоряжение вещью <11>.
--------------------------------
<11> Одним из первых судебных решений на этот счет было Определение ВС РФ от 25 ноября 2008 г. N 50-В08-4. Анализ этой правовой позиции см., напр.: Ширвиндт А.М. К вопросу о выбытии вещи из владения собственника помимо его воли в контексте ограничения виндикации // О собственности: сборник статей к юбилею К.И. Скловского / сост. М.А. Ерохова. М.: Статут, 2015.
Казалось бы, бесспорен вывод К.П. Победоносцева о том, что земельный участок не имеет естественных границ, а границы его могут быть определены только посредством использования публично установленных механизмов (межевание, кадастрирование). Этот подход закреплен и в российском законе (п. 1 ст. 141.2 ГК РФ). Однако, к сожалению, до сей поры этот вывод не сделался очевидным для всех специалистов, и даже для всех российских судов, которые иной раз по-прежнему пытаются экспертным путем устанавливать границы земельного участка даже в том случае, когда они не были определены в установленном законом порядке, полагая, что "сложившийся порядок пользования землей" может каким-то чудесным образом (т.е. не предусмотренным законом) привести к установлению границ земельного участка. И тогда эксперты пытаются делать выводы о границах участка, основываясь на сведениях о том, где стоял парник, где располагалась компостная яма, а где были сарай и баня.
6. К вопросу о постройке как недвижимом имуществе. К.П. Победоносцев, множество лет трудившийся в Правительствующем сенате, прекрасно осознавал, что не всякая постройка из числа перечисленных в ст. 384 т. X Свода законов Российской империи (дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения... все это с законными принадлежностями, а также железные дороги) обладает свойствами недвижимого имущества. Поэтому немалое внимание уделялось им выявлению критериев, позволяющих относить постройки к недвижимым вещам. В качестве таких критериев он указывает:
- предназначенность для постоянного использования (проживания, если речь идет о доме) и
- прочную связь с землей (прочный фундамент).
Как видно, наряду с физическим, естественным критерием прочности связи с землей, выражающимся, в частности, в наличии прочного фундамента, К.П. Победоносцев указывает на юридический критерий постоянства постройки (капитальности), каковой он противопоставляет юридической временности построек (сараев и т.п.) (с. 112). Если закон или договор допускает возведение постройки только во временных целях, то одной физической связи с участком, сколь бы прочной она ни была, окажется мало для признания ее недвижимым имуществом.
Наличие этой юридически прочной связи между землей и участком было воплощено немецкой юридической мыслью в конструкции существенных составных частей земельного участка. Всякого рода временные постройки не могут быть признаны существенными составными частями земельного участка (основного вида недвижимости по немецкому праву, признающему постройки не самостоятельными недвижимыми вещам, а составными частями участков) и, соответственно, рассматриваются в качестве движимых вещей, несмотря на технико-физические характеристики своей прочности и капитальности.
Отечественная правоприменительная практика постсоветской поры довольно долго нащупывала критерий юридически прочной связи постройки с участком (юридической постоянности или юридической капитальности). Только в последние годы суды стали обращать внимание на то, что возведение строения на земельном участке, предоставленном для строительства временной постройки, препятствует его квалификации в качестве объекта недвижимости вне зависимости от того, сколь прочна его физическая связь с земельным участком <12>. Однако до сих пор этот вывод, очевидный К.П. Победоносцеву, не воспринимается как бесспорный. Так, еще нередко встречаются дела, в которых суды, столкнувшись с вопросом о том, является ли постройка недвижимостью (при признании зарегистрированного права отсутствующим, при применении к постройке ст. 222 ГК РФ и т.п.), и установив, что она возведена на земельном участке, бесспорно предоставленном для возведения временного строения, считают, что одного этого обстоятельства может оказаться недостаточно для квалификации его в качестве движимого объекта. Поэтому они назначают, как представляется, совершенно излишние судебные строительно-технические экспертизы для установления естественного признака недвижимости, иными словами, для выяснения того, насколько ее перемещение возможно без причинения ей несоразмерного ущерба <13>. И только не будучи удовлетворены выводами экспертов, признавших постройку неспособной к перемещению без существенного ущерба ее назначению, суды иногда отказываются принимать эти экспертные выводы во внимание, верно полагая, что временный характер постройки может быть установлен сугубо юридически <14>.
--------------------------------
<12> См., напр., Определение ВС РФ от 22 декабря 2015 г. по делу N А27-18141/2014, в котором Суд указал, что для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, а по договору аренды земельный участок, на котором находится сооружение, предоставлен для размещения временного сооружения.
<13> См., напр., Постановление АС Московского округа от 24 марта 2022 г. по делу N А40-162745/2019.
<14> См., напр., Постановление АС Поволжского округа от 3 сентября 2021 г. по делу N А65-20412/2020. Встречаются и такие удивительные судебные решения, в которых суд, установив, что земельный участок предоставлен застройщику для строительства временного сооружения, счел этого настолько недостаточным для признания постройки движимой вещи, что вынужден был в дальнейшем погружаться в вопросы специальных познаний и, не соглашаясь с выводами судебной экспертизы о наличии у постройки прочной связи с земельным участком, самостоятельно устанавливать некие естественные (технические) особенности объекта, которые в итоге позволили суду сделать вывод о движимом характере постройки (фундамент в виде бетонной плиты не был заглублен в землю и т.п.).
7. О постройке на чужой земле. Весьма значимыми были также выводы К.П. Победоносцева по одному из самых спорных вопросов недвижимости - о возможности признания недвижимым имуществом постройки на чужой земле. "Дома вообще закон признает за имущество недвижимое, но и дом теряет значение недвижимого, когда отделяется от нераздельной связи с землей. Однако это отделение не есть необходимое, юридическое - оно получает юридическое значение только с той минуты, когда совершается фактически, самим делом, необходимостью или волей и назначение владельца. Так, например, если дом продается во всей хозяйственной целостию, то он представляется недвижимым имуществом, если продается на своз или слом, то является движимостью, совокупностью, хотя и цельной, строительного материала. В переходе по наследству справедливо разуметь такой дом за недвижимость, если в минуту перехода он сохраняет значение и ценность неподвижного дома" (с. 112). Посему, в частности, "и иск о праве на снос строения, без присвоения права на обладание им нераздельно с землей, как спор, касающийся лишь права на материал, из которого строение построено, не может быть причисляем к искам о недвижимости (1873 г., N 444) [выделено К.П.П. - И.П.]".
О чем нам говорят эти слова? Поскольку сохранение дома невозможно при его перемещении, то, покуда такое перемещение не может быть произведено на основании требования закона или воли владельца, а, стало быть, право на обладание домом не отделилось от права на обладание участком под ним, до тех пор имеются основания считать дом за имущество недвижимое. Иными словами, пока сохраняется право владельца такого дома на пользование чужим земельным участком и, соответственно, исключается уничтожение дома вопреки требованию закона и воли владельца, дом должен почитаться за недвижимое имущество. Отсюда может следовать и то, что, покуда закон признает дом недвижимым имуществом, т.е. имуществом, перемещение которого влечет его гибель или существенный ущерб, у его собственника должно иметься право на землю под ним.
Эти мысли не утратили актуальности до нашего времени. С момента принятия действующего Гражданского кодекса отечественное право находилось в поиске форм, позволяющих обеспечить собственника постройки правом на расположенный под ним земельный участок. Они реализовывались посредством закрепления правил о связанности участка и постройки при его отчуждении (ст. 273, 552 ГК, ст. 35 ЗК), о наделении собственника постройки, расположенной на государственной земле, правом на выкуп или долгосрочную аренду участка (ст. 39.20 ЗК РФ), занятого постройкой и необходимого для ее использования, о последствиях прекращения права собственника постройки на расположенный под ней земельный участок (ст. 272 ГК РФ). Последней важнейшей новеллой закона на этом направлении выступила норма п. 2 ст. 287.3 ГК РФ, которой законодатель попытался исцелить ситуацию беститульного владения землей под правомерно возведенной постройкой и установил, что ее собственник, не располагающий никакими иными основанными на законе или договоре правами на расположенный под ней земельный участок, наделяется правом на использование соответствующего участка в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к постройке.
8. Об основаниях возникновения вотчинного права. Особые формы оборота недвижимого имущества. Особой ценностью с точки зрения философского и исторического толкования правовых институтов и компаративистики обладают те места в Курсе, где К.П. Победоносцев показывает становление вотчинного права в Европе и в России (пар. 80, 81), а также зарождение и развитие способов укрепления прав на недвижимость, завершившееся появлением разного рода регистрационных систем (ипотечных систем, систем поземельной записи и т.п.).
В кратком изложении генезис вотчинного права, по К.П. Победоносцеву, выглядит так: человек не может одним трудом своим, сколь бы долго он ни продолжался, одной своей потребностью, сколь бы ни была она очевидна, юридически обособить себя на земле. Верховная власть начинает раздавать земли; аллоидальные владельцы со своей стороны раздают земли во владение подчиненное, так образуется ленное или бенефициарное владение. Итак, любое владение имеет свое начало (оправдание) в авторизации власти. Для того чтобы оправдать свое право абсолютно, необходимо утвердить каждое звено в длинной цепи переходов, а это возможно разве там, где каждый переход был законно-наследственным. При переходе земельного участка по сделке доказательство права затрудняется, ибо редкий владелец может представить документальное доказательство всех переходов права, совершавшихся со дня, когда государство впервые закрепило участок за частным лицом (или, как бы мы сейчас сказали, всей цепочки сделок). Поэтому вотчинные права не имели бы надлежащей твердости и безопасности, если бы не было изобретено практическое средство - сила давности, окончательно закрепляющей и оправдывающей юридическое состояние владения. В этом смысле давность владения - "покровительница рода человеческого" (patrona generis humani) - коренное начало всякого поземельного владения, ибо в недостатке абсолютных доказательств права собственности давность служит наилучшим и самым решительным его доказательством (с. 727 - 730).
Ясно осознавая, что даже давность владения не способна должным образом обеспечить стабильность оборота недвижимости, К.П. Победоносцев приветствует возникновение регистрационных систем. Все они формировались в XIX в. прямо на его глазах, что позволило включить в Курс богатый материал в части мотивов их создания и дискуссий, обеспечивающих их трансформации. В части описания (с. 320 - 325) французской регистрационной системы - системы оглашения - труд К.П. Победоносцева не утратил значение современного, так как эта система, хотя и претерпела в дальнейшем некоторые изменения, сохранила свое существо до наших дней <15>.
--------------------------------
<15> Значительные изменения во французскую регистрационную систему, направленные на развитие ипотечного кредита, были внесены Декретом от 4 января 1955 г. и Ордонансом N 2016-131 от 10 февраля 2016 г., однако они не поколебали существа системы.
Автор ясно показывает, чем отличается французская регистрационная модель от германской. Последняя построена на принципе обязательного внесения, и в отсутствие записи о праве в поземельной книге такое право не может считаться возникшим. Во Франции право на недвижимость переходит не в момент регистрации, а с момента заключения договора купли-продажи, но лицо, зарегистрировавшее свою сделку в реестре (что является для стороны договора не обязанностью, а правом), приобретает преимущество на случай возникновения спора по поводу недвижимости с приобретателем любого иного "конкурирующего" права. Так, покупатель, не зарегистрировавший сделку по покупке, окажется собственником обремененного ипотекой или арендой участка, если ипотека или аренда была зарегистрирована после покупки недвижимости даже и в том случае, когда недобросовестный продавец и добросовестный залогодержатель или арендатор заключили договор ипотеки или аренды уже после продажи имущества.
При анализе французской регистрационной системы К.П. Победоносцев, исходя из основных начал учения об абсолютности и полноте права собственности, о принципиальном отличии прав вещных от обязательственных, делает вполне справедливое замечание о невозможности существования некоего "относительного" права собственности как такового, которое оказывается верным и в наши дни <16>: "Закон оставляет неприкосновенным прежнее правило, по которому собственность приобретается силой простого договора, относительно того лица, от которого приобретена, и его представителей. Но собственность... по сущности своей, не допускает всех и каждого, поэтому признание права в одно и то же время совершенным относительно одного лица и несовершенным относительно прочих лиц, заключает в себе противоречие, несообразное с понятием о твердости и единстве права. Закон был бы последователен, когда бы решился признать, что вследствие договора возникает только право требовать передачи от прежнего хозяина, право, еще не имеющее вещного характера" (с. 323) <17>.
--------------------------------
<16> Обзор мнений французских юристов по вопросу о возможности существования так называемой относительной собственности см.: Трепицын И.Н. Переход права собственности на движимые имущества посредством передачи и соглашения. Одесса: "Экономическая" типография, 1903. С. 258 - 262.
<17> Нужно заметить, что, отрицая существование категории относительной собственности, некоторые французские специалисты говорят о том, что право собственности переходит именно в момент заключения соглашения, как и предусмотрено ФГК, притом перешедшее право обладает всеми признаками подлинной собственности (абсолютность, полнота и т.п.). Однако в случае возникновения конфликта между первым покупателем, не зарегистрировавшим договор, и вторым, зарегистрированным в реестре в качестве покупателя, последний защищается законом не как лицо, приобретшее свое имущество от собственника, а как добросовестный приобретатель, что позволяет обеспечить стабильность оборота (об этом см.: Трепицын И.Н. Указ. соч. С. 258 - 262; Церковников М.А. Регистрация сделок с недвижимостью во Франции: принцип противопоставимости // Вестник ВАС РФ. 2012. N 3. С. 61 - 83.)
Неправильно было бы впадать в излишнюю комплиментарность и утверждать, что Курс К.П. Победоносцева в части, посвященной недвижимостям, лишен каких-либо недостатков <18>. Однако же, подводя итог краткому разговору о вкладе, сделанном К.П. Победоносцевым в создание учения о недвижимости, возьму на себя смелость утверждать, что именно его труд послужил фундаментом для построения всего дореволюционного и современного учения о недвижимости в России, а сделанные им выводы сохраняют значимость как с научной, так и с практической точки зрения.
--------------------------------
<18> Эти недостатки носят как стилистический, так и сущностный характер. Местами автор выражается скорее как философ, что делает ряд суждений недостаточно четкими и нуждающимися в толковании. Однако нельзя забывать, что подготовленный им Курс и не претендовал на то, чтобы называться учебником. Упоминая недостатки содержательно характера, можно, например, обратить внимание на то, что К.П. Победоносцев отождествляет принадлежности недвижимости с их составными частями (строго говоря, вообще игнорирует это различие), что соответствовало букве действовавшего закона, но шло вразрез с догматическим учением о вещах и практикой Правительствующего сената (см. об этом, напр.: Ельяшевич В.Б. Законы гражданские (Св. Зак. т. X, ч. 1): Практический и теоретический комментарий под редакцией А.Э. Вормса и В.Б. Ельяшевича / Ельяшевич В.Б. Избранные труды о юридических лицах, объектах гражданских правоотношений и организации их оборота: в 2 т. Т. 2. М.: Статут, 2007. С. 60 - 61).
