Право преимущественной покупки при совершении сделок с долями в недвижимости (Корсик К.А.)
При заключении нотариально удостоверяемых отчуждательных сделок с долями в недвижимости нотариус в обязательном порядке совершает действия по проверке выполнения положений законодательства о соблюдении права преимущественной покупки других участников общей собственности на продаваемую недвижимость. В случае несоблюдения этого правила наступают довольно неблагоприятные правовые последствия для сторон уже совершенной сделки, поскольку такая сделка квалифицируется как оспоримая. Нарушение права преимущественной покупки влечет за собой право потерпевшей стороны потребовать в течение трех месяцев в судебном порядке признания совершенной сделки недействительной и применения последствий недействительности сделки в виде перевода на себя прав покупателя (п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)). При этом трехмесячный срок, установленный для обращения в суд, является пресекательным. Это означает, что он не подлежит восстановлению, приостановлению или продлению. Указанное правило действует и в отношении доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения: сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна <1>.
--------------------------------
<1> Статья 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
С усложнением гражданского оборота появляются новые механизмы реализации права преимущественной покупки недвижимости. В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 16.05.2023 N 23-П "По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина В.В. Шеставина" отмечена незащищенность сособственников при реализации процедуры банкротства гражданина в отношении земельного участка и расположенного на нем дома, поэтому право преимущественной покупки в данном случае должно реализовываться до проведения торгов по первоначальной цене, определенной для продажи на торгах. При этом участники общей долевой собственности, не пожелавшие реализовать свое право преимущественной покупки в установленном порядке, не лишены возможности участвовать в торгах на общих основаниях.
Также в судебной практике возник вопрос о порядке реализации права преимущественной покупки при передаче доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при совершении отступного в целях погашения суммы займа. В Определении Верховного Суда Российской Федерации разъяснено: законодатель определил в п. 1 ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в случае если число участников долевой собственности на этот земельный участок превышает пятерых, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных в ст. 12 - 14 указанного Федерального закона <2>.
--------------------------------
<2> Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18.11.2024 N 310-ЭС24-9039 по делу N А35-7877/2021.
Позиция Верховного Суда РФ была подтверждена в Постановлении Конституционного Суда РФ <3>: в рассматриваемом споре число участников долевой собственности было менее пятерых, поэтому к сделке по отчуждению долей в праве общей собственности на указанный земельный участок применяются правила ст. 250 ГК РФ без учета особенностей, установленных ст. 12 специального Закона. Верховный Суд РФ также сформировал мнение по вопросу о переходе права собственности на основании соглашения об отступном: передача имущества в собственность по указанному соглашению в обмен на получение денежных средств по договору займа является распоряжением имуществом в виде его возмездного отчуждения. В связи с этим при таком отчуждении имущества истец также имеет право на преимущественное приобретение доли <4>.
--------------------------------
<3> Постановление Конституционного Суда РФ от 30.01.2009 N 1-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3 и 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в связи с жалобой гражданки Л.Г. Погодиной".
<4> Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.12.2005 N 102 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса РФ".
Таким образом, одним из критериев для определения сферы действия преимущественного права покупки является намерение обязанного лица совершить отчуждение объекта за деньги. По общему правилу отступное конструируется по модели факультативного обязательства: основная обязанность, исполнения которой вправе требовать контрагент, заключается в уплате денег, а факультативная - в предоставлении объекта, обремененного правом преимущественной покупки. То есть должник продает объект кредитору за сумму, равную сумме своего долга.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ <5> указано, что к отношениям сторон, возникшим из передачи отступного, применяются некоторые правила об отношениях купли-продажи. Так, если в принятом кредитором отступном будут обнаружены скрытые недостатки, то он вправе воспользоваться средствами защиты, предусмотренными правилами о соответствующем этому предоставлению договоре, если иное не вытекает из существа обязательства или предмета предоставления (например, ст. 475, 460, 461 ГК РФ).
--------------------------------
<5> Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств".
Указанная позиция Верховного Суда РФ будет применяться и при заключении нотариально удостоверяемых договоров с объектами, в отношении которых установлены правила о соблюдении права преимущественной покупки при отчуждении третьим лицам (договоры с долями в обществах с ограниченной ответственностью, договоры с долями в объектах недвижимости), если они совершаются с использованием соглашений об отступном.
