Нотариальное удостоверение дарения недвижимости: лучше поздно, чем никогда
В статье рассматриваются вопросы, связанные с расширением круга договоров, нуждающихся в нотариальном удостоверении. На основе проведенного анализа законодательных новелл, их доктринальной оценки, а также материалов судебной практики сформулирован вывод о том, что введение нотариального удостоверения договора дарения недвижимого имущества в полной мере соответствует уникальной сущности и высокой социально-правовой значимости данного договора и значительно повышает гарантии охраны и защиты прав и интересов не только граждан-дарителей, которые далеко не всегда осознают сущность совершаемой сделки и ее возможные последствия, но и одаряемых лиц, поскольку оно способствует исключению или существенному сокращению случаев признания таких договоров недействительными.
Ключевые слова: договор дарения, нотариальное удостоверение, граждане-дарители, одаряемые лица, признание договора недействительным, последствия недействительности.
The article considers issues related to the expansion of the range of contracts requiring notarization. Based on the analysis of legislative innovations, their doctrinal assessment, as well as materials of judicial practice, the conclusion is formulated that the introduction of notarization of a contract for the donation of real estate fully corresponds to the unique essence and high social and legal significance of this contract and significantly increases the guarantees of protection and defense of the rights and interests of not only citizens-donors, who are far from always aware of the essence of the transaction being made and its possible consequences, but also donees, since it helps to exclude or significantly reduce cases of recognizing such contracts as invalid.
Key words: donation contract, notarization, citizens-donors, donees, recognition of the contract as invalid, consequences of invalidity.
В процессе модернизации нотариальной деятельности было принято свыше 60 федеральных законов, предусматривавших внесение в соответствующий раздел законодательства обширного ряда дополнений и изменений, качественно преобразивших российский нотариат. В течение последнего десятилетия практически ежегодно законодатель вводил в перечень нотариальных действий все новые опции, направленные на расширение возможностей физических и юридических лиц по реализации и защите субъективных прав или на упрощение получения желаемого юридического результата. В цивилистической доктрине реформирование нотариата справедливо расценивается как путь обновления современного российского общества [7, с. 10 - 13], как фактор, повышающий гарантии эффективной защиты прав и интересов граждан и организаций. Основные направления этого совершенствования анализируются, обсуждаются и позитивно оцениваются многими современными учеными [1, с. 11; 2, с. 27; 8, с. 24 и др.].
Казалось бы, в результате внесения в нормы нотариального законодательства такого множества новелл, беспрецедентно расширивших перечень нотариальных действий и детально определивших порядок их совершения, в том числе с применением цифровых технологий, в данном разделе не осталось пробелов, требующих восполнения, и норм, нуждающихся в изменении или дополнении, однако такое предположение является ошибочным, о чем свидетельствует принятие Федерального закона от 13.12.2024 "О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" <1>, который ввел нотариальное удостоверение договора дарения недвижимого имущества, заключенного между гражданами.
--------------------------------
<1> О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 13.12.2024 N 459-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2024. N 51. Ст. 7853.
При анализе названной новеллы следует выяснить не только причины, побудившие законодателя установить обязательность нотариального удостоверения еще одного гражданско-правового договора, но и вопрос о том, почему такая форма не была установлена ранее. Представляется бесспорным, что дарение объектов недвижимости имеет исключительно важный характер, поскольку принадлежность гражданину на праве собственности жилого помещения служит удовлетворению жизненно важной потребности, являющейся основой реализации предусмотренных законом имущественных и личных неимущественных прав.
Высокой ценностью передаваемого в дар имущества, определяемой не только денежным эквивалентом, но и социально-правовой значимостью, не исчерпывается уникальный характер рассматриваемого договора, в рамках которого действия одного субъекта направлены на увеличение имущественной массы другого лица за счет передачи ему собственного имущества без какого-либо встречного предоставления. В силу названных причин становится очевидной объективная необходимость особого порядка совершения подобных сделок, обеспечивающего юридический контроль в целях обеспечения прав и интересов ее сторон.
Такая необходимость полностью осознавалась в советский период. В Гражданском кодексе РСФСР 1964 года <2> к регламентации данного договора относились всего две статьи (статьи 256 и 257), причем договор дарения конструировался исключительно как реальный, считавшийся заключенным в момент передачи имущества, что, как справедливо отмечалось в доктрине, резко сужало сферу его применения [4, с. 113]. Нотариальному удостоверению подлежали три вида дарения: 1) на сумму свыше 500 рублей; 2) валютных ценностей на сумму свыше 50 рублей и 3) жилого дома (ст. 257 ГК РСФСР). Приведенные законодательные ограничения далеки от реалий современного гражданского оборота, базирующегося на праве частной собственности, однако в тот период рассматриваемый законодательный подход в целом соответствовал уровню жизни большинства советских граждан и их представлениям о характере и сущности договора дарения, к числу наиболее ценных предметов которого относились жилые дома.
--------------------------------
<2> Закон РСФСР от 11.06.1964 "Об утверждении Гражданского кодекса РСФСР" (ред. от 26.11.2001) // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. N 24. Ст. 406.
Для введения соответствующей нормы в Гражданский кодекс РФ потребовалось около 30 лет, в течение которых круг договоров, нуждающихся в нотариальном удостоверении, постепенно все более расширялся. Так, в 2008 году в новой редакции п. 11 ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" <3> было установлено, что "сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение нотариальной формы влечет за собой недействительность этой сделки". Это означает, что законодатель посчитал такие сделки более значимыми для субъектов гражданского оборота, чем дарение принадлежащей гражданам недвижимости, для которого подобная форма по-прежнему не предусматривалась.
--------------------------------
<3> Об обществах с ограниченной ответственностью: Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 08.08.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025) // Собрание законодательства РФ. 1998. N 7. Ст. 785.
Затем Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ <4> ввел в ГК РФ статью 185.1, в соответствии с которой нотариальному удостоверению подлежит доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами, за исключением случаев, предусмотренных законом.
--------------------------------
<4> О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2013. N 19. Ст. 2327.
В 2016 году законодатель обратил внимание и на сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом. Согласно Федеральному закону от 02.06.2016 N 172-ФЗ ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <5> была дополнена частью 2, устанавливающей, что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению, однако такая форма по-прежнему не распространялась на договор дарения недвижимого имущества.
--------------------------------
<5> О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 27.02.2025) // Собрание законодательства РФ. 2015. N 29 (ч. I). Ст. 4344.
В свете изложенного вызывает недоумение длительное игнорирование законодателем того бесспорного факта, что совершение гражданином сделки, направленной на безвозмездный переход принадлежащего ему объекта недвижимости к другому лицу (лицам), в силу своей социально-правовой и экономической значимости объективно нуждается в юридической проверке всех связанных с нею обстоятельств, которую можно обеспечить только путем нотариального удостоверения. В соответствии со ст. 16 Основ законодательства о нотариате в Российской Федерации <6> при совершении нотариального действия нотариус обязан провести правовой анализ представленных документов, проектов документов, полученной информации, осуществить консультирование по вопросам применения норм законодательства, а также осуществить иные предусмотренные законодательством обязанности и полномочия.
--------------------------------
<6> Основы законодательства Российской Федерации о нотариате: утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1 (ред. от 28.12.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 05.02.2025) // Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. N 10. Ст. 357.
Именно нотариус способен проверить и достоверно установить, соответствует ли содержание заключаемого договора действительным намерениям сторон, не противоречит ли он требованиям, установленным действующим законодательством, отсутствуют ли ограничения или обременения в отношении отчуждаемого имущества, а также иные обстоятельства, препятствующие совершению договора (ст. 54 - 55 Основ законодательства о нотариате). В определенных случаях нотариус может истребовать развернутую копию лицевого счета, адресную справку, справку о наличии (отсутствии) ранее возникшего права собственности на объект недвижимости, нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя на отчуждение недвижимого имущества по договору дарения.
Правозащитную функцию нотариата при совершении сделок с недвижимостью весьма выразительно раскрыла Г.З. Беглова, по мнению которой преимущества участия нотариата в рассматриваемой сфере объективно обусловлены правовым статусом нотариуса, уполномоченного на совершение от имени государства определенных действий, в том числе обеспечивающих надлежащий правовой порядок в рыночном обороте недвижимости. При совершении конкретных нотариальных действий по удостоверению таких сделок правозащитная функция проявляется, во-первых, через правовую экспертизу сделки - на публично-правовом уровне и, во-вторых, через оказание квалифицированной юридической помощи - на частноправовом уровне [3, с. 11].
Приведенное положение в полной мере распространяется и на нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости, введение которого было предусмотрено в законопроекте N 498499-8 "О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", но только для тех договоров, субъекты которых не являются супругами или близкими родственниками. При рассмотрении законопроекта в Правительстве РФ такое ограничение было отвергнуто: "Требование о нотариальном заверении следует распространить на все формы дарения, то есть и на договоры между родственниками - в них также бывают признаки давления" <7>.
--------------------------------
<7> Правительство поддержало идею обязать нотариально заверять все договоры дарения // Известия. 2024. 22 июля: [Электронный ресурс].
Такое мнение получило положительную оценку В.К. Корсика, по мнению которого "члены семьи и близкие родственники гражданина обладают возможностью оказывать на собственника имущества явное или скрытое психологическое давление с целью склонить его к дарению принадлежащего ему имущества. Не следует игнорировать подобные факты и считать такую возможность гипотетической, поэтому обязательность нотариального удостоверения договора дарения недвижимого имущества следует установить для всех граждан независимо от того, в каких отношениях они состоят с дарителем [5, с. 153 - 154].
К данному суждению следует полностью присоединиться. Действительно, поддерживая родственные, семейные отношения с членами своей семьи, другими родственниками или близкими лицами, даритель, как правило, не предполагает наличия у них корыстных интересов и недобросовестных стремлений склонить его к дарению принадлежащего ему недвижимого имущества, хотя подобные факты встречаются на практике.
Достаточно часто никакое давление со стороны родных и близких не требуется. Так, на практике родители нередко совершают договор дарения недвижимого имущества в пользу своих детей, руководствуясь стремлением упростить переход в их собственность того или иного объекта недвижимости после своей смерти. При этом родители, как правило, не предполагают возможность ухудшения отношений с детьми, ставшими собственниками жилого помещения, надеясь проживать в нем на прежних условиях, однако так бывает далеко не всегда, особенно в тех случаях, когда сын или дочь создают семью, вселяя в данное помещение супругу или супруга, и их потребности существенно меняются. Сюжет, положенный в основу трагедии В. Шекспира "Король Лир", герой которой передал при жизни все имущество своим взрослым дочерям и потом был изгнан ими отовсюду, находит свое отражение и в современных реалиях.
Иногда дарение детям объектов недвижимого имущества совершается с иной целью: избежать споров о разделе наследства при наличии у одного из супругов ребенка (детей) от первого брака, который может заявить о своих наследственных правах после его смерти. В названных случаях у нотариуса нет оснований отказать в нотариальном удостоверении заключаемого договора, но он должен разъяснить дарителю его возможные последствия.
Договор дарения недвижимого имущества должен подлежать особой проверке со стороны удостоверяющего его нотариуса в тех случаях, когда его совершают граждане преклонного возраста, нередко страдающие когнитивными нарушениями естественного характера либо ставшими следствием тех или иных заболеваний (артериальной гипертензии, ишемической болезни сердца, сахарного диабета и др.), которые существенно снижают уровень адекватного понимания сущности совершаемых действий и их юридических последствий.
Еще более сложный характер имеют договоры дарения недвижимого имущества, совершаемые гражданами, которые, будучи ограниченно дееспособными в силу имеющегося у них психического заболевания, могут понимать значение своих действий или руководить ими лишь при помощи других лиц. Над ними устанавливается попечительство, и все сделки, кроме предусмотренных пунктами 1 и 4 ст. 26 ГК РФ, такие граждане могут совершать только с письменного согласия попечителя.
В соответствии с абзацем 4 п. 3 ст. 36 ГК РФ "опекуны и попечители исполняют свои функции, учитывая мнение подопечного, а при невозможности его установления - с учетом информации о предпочтениях подопечного, полученной от его родителей, прежних опекунов, иных лиц, оказывавших ему услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности". В связи с этим возникает вопрос о том, во всех ли случаях гражданин, ограниченный в дееспособности, имеет собственное мнение относительно совершаемого им юридического действия. Такая возможность весьма сомнительна, так как основанием судебного ограничения его дееспособности явилось наличие психического расстройства, вследствие которого он может понимать значение своих действий или руководить ими лишь при помощи других лиц, следовательно, его мнение о предполагаемом дарении и его юридических последствиях может будет сформировано также только "при помощи других лиц", т.е. в результате соответствующих разъяснений попечителя.
Как отмечается в литературе, обозначенная сфера отличается особой сложностью, поскольку в ней в неразрывное целое "завязан" целый спектр различных факторов: медицинских, юридических и коммуникационных, характеризующих способность гражданина-дарителя формулировать и передавать свои мысли (мнения), а также чувства (предпочтения). От попечителя в таких случаях требуется высокий уровень коммуникативных способностей, поскольку он должен не только правильно воспринимать и понимать мнение своего подопечного, но и устанавливать его юридическое значение и соответствие его правам и интересам [6, с. 185].
Еще более высоким качеством коммуникативных навыков должен обладать нотариус, удостоверяющий договор дарения, совершаемый гражданином, признанным ограниченно дееспособным в связи с имеющимся у него психическим заболеванием, поскольку в таких случаях достаточно сложно выявить и установить не только его "мнение" о совершаемой сделке, но и его волю на достижение ее результата. Кроме того, нотариус должен проверить наличие письменного согласия на совершаемую сделку попечителя гражданина. Поскольку на попечителей в полной мере распространяется презумпция добросовестности и разумности их действий, закрепленная в п. 5 ст. 10 ГК РФ, обусловленная и предопределенная высокими требованиями к их отбору, закрепленными в ст. 10 Федерального закона от 24.08.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве <8>, полагаем, что нотариус не должен подвергать сомнению соответствие выраженного попечителем согласия на совершаемую сделку подлинной воле дарителя.
--------------------------------
<8> Об опеке и попечительстве: Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 08.08.2024) // Собрание законодательства РФ. 2008. N 17. Ст. 1755.
Нотариальное удостоверение совершаемого гражданином дарения недвижимого имущества приобретает особо значимый характер в свете положений, закрепленных в Федеральном законе от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" <9>, в котором предусмотрено, что сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка). Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал либо в результате ее совершения стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в пользу заинтересованного лица (п. 2 ст. 61.2).
--------------------------------
<9> О несостоятельности (банкротстве): Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 26.12.2024) // Собрание законодательства РФ. 2002. N 43. Ст. 4190.
Таким образом, дарение недвижимого имущества, совершенное гражданином еще до возбуждения дела о его банкротстве, может быть оспорено кредиторами или финансовым управляющим. Нередко утверждается, что такая сделка особенно подозрительна, если она совершается с близкими родственниками, поскольку нетрудно предположить ее мнимый характер. Полагаем, однако, что дарение гражданином принадлежащей ему недвижимости в пользу лица, не состоящего с ним в родственных, брачных или семейных отношениях, также способно вызвать серьезные сомнения, поскольку уровень доверия и расположения к одаряемому далеко не всегда зависит от наличия с ним той или иной связи, подлежащей выявлению и подтверждению.
В свете изложенного особый интерес вызывает следующее дело. Должник, имея существенные задолженности перед кредиторами, за три года до подачи заявления о признании его несостоятельным (банкротом) совершил дарение земельного участка и жилого дома своему внуку. Финансовый управляющий подал заявление о признании этой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, указав следующее: 1) сделка совершена в отношении заинтересованного лица (внука должника), так как согласно Федеральному закону "О несостоятельности (банкротстве)" заинтересованными лицами признаются супруг, родственники по прямой восходящей и нисходящей линии, сестры, братья и их родственники по нисходящей линии, родители, дети, сестры и братья супруга; 2) согласно Постановлению Президиума ВАС от 27.07.2011 3990/11 по делу А10-1176/2010 безвозмездное отчуждение ликвидного имущества родственнику при наличии существенной задолженности по обязательствам фактически направлено на сокрытие этого имущества от кредиторов; 3) сделка была совершена менее чем за три года до возбуждения в отношении должника дела о банкротстве, и ее исполнение повлекло уменьшение имущества должника, за счет которого могло быть удовлетворено требование кредиторов.
Суд первой инстанции согласился с доводами финансового управляющего и признал договор недействительным, но должник подал апелляционную жалобу, указав, что на дату его совершения у него отсутствовала кредиторская задолженность по личным обязательствам. Однако апелляционный суд установил, что у должника имелись обязательства перед банками как поручителя, задолженности были не погашены и подлежали включению в реестр требований кредиторов, поэтому полностью поддержал позицию суда первой инстанции и оставил жалобу без удовлетворения <10>.
--------------------------------
<10> Дмитриенко А.Р. Оспаривание сделки дарения в рамках процедуры банкротства // Divius Law & Consulting [Электронный ресурс].
Совершаемое гражданином дарение принадлежащего ему недвижимого имущества еще более усложняет положение, закрепленное в п. 4 ст. 213.32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в соответствии с которым оспариванию в рамках дела о банкротстве гражданина подлежат также сделки, совершенные супругом должника-гражданина в отношении имущества супругов, по основаниям, предусмотренным семейным законодательством. Это означает, что даже в тех случаях, когда дарение объекта недвижимости совершает не имеющая никаких задолженностей перед третьими лицами супруга гражданина, в отношении которого впоследствии будет возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом), совершенная ею сделка также может быть признана недействительной с применением предусмотренных законом последствий.
Представляется бесспорным, что признание недействительным договора дарения недвижимого имущества, особенно жилых помещений, может повлечь для одаряемого гражданина крайне тяжелые последствия, поскольку применение в таких ситуациях предусмотренных п. 2 ст. 167 ГК РФ последствий признания сделки недействительной - возвращения всего полученного по сделке, т.е. занимаемого одаряемым жилого помещения, - может резко негативно отразиться на всех сферах его жизни и деятельности, особенно в семьях, имеющих несовершеннолетних детей.
Все изложенное свидетельствует о том, что введение нотариального удостоверения договора дарения недвижимого имущества в полной мере соответствует уникальной сущности и высокой социально-правовой значимости данного договора и значительно повышает гарантии охраны и защиты прав и интересов не только граждан-дарителей, которые не всегда осознают сущность совершаемой сделки и ее возможные последствия, но и одаряемых лиц, поскольку оно способствует исключению или существенному сокращению случаев признания таких договоров недействительными.
