Нецелевое использование объектов гражданских прав при оказании гостиничных услуг
Исследуются нормы законодательства о нецелевом использовании объектов гражданских прав при оказании гостиничных услуг, а также сложившиеся подходы судебной практики к разрешению возникающих конфликтов. Отмечается разрозненность и противоречивость законодательного регулирования данных вопросов, что приводит к значительным сложностям при разрешении споров в данной области общественных отношений. Обращается внимание на различные способы защиты, избираемые публичными органами и иными участниками отношений по оказанию гостиничных услуг для пресечения действий по нецелевому использованию средств размещения.
Ключевые слова: целевое использование, прекращение права собственности, гостиницы, гостиничные услуги, средства размещения.
The article examines the legal norms on the misuse of civil rights objects in the provision of hotel services, as well as the established approaches of judicial practice to resolving emerging conflicts. It notes the fragmentation and inconsistency of legislative regulation of these issues, which leads to significant difficulties in resolving disputes in this area of public relations. Attention is drawn to the various methods of protection chosen by public bodies and other participants in relations on the provision of hotel services to suppress actions on the misuse of accommodation facilities.
Key words: intended use, termination of ownership, hotels, hotel services, accommodation facilities.
Проблема нецелевого использования объектов гражданских прав в целом и объектов, используемых для оказания гостиничных услуг, в частности практически не находится в фокусе внимания юридической науки. Такое положение вещей выглядит несколько удивительно, поскольку судебной практики по данному вопросу значительное количество и назвать ее единообразной нельзя. Более того, с внесением изменений в нормы Гражданского кодекса РФ (ст. 287.7) <1> данная проблематика становится еще более актуальной, поскольку указанная норма допускает возможность принудительного прекращения права собственности на помещения в силу их нецелевого использования. Несмотря на высказанную позицию, Конституционным Судом РФ не поставлена окончательная точка и в вопросе об использовании жилых помещений на условиях договора краткосрочного найма и разграничении указанных действий с оказанием гостиничных услуг <2>.
--------------------------------
<1> Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. I) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
<2> Постановление Конституционного Суда РФ от 23 марта 2023 г. N 9-П "По делу о проверке конституционности части 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина П.Е. Бахирева" // СЗ РФ. 2023. N 14. Ст. 2547.
Споры о нецелевом использовании объектов при оказании гостиничных услуг разнообразны. В настоящее время можно констатировать, что система способов защиты нарушенных прав в случае нецелевого использования гостиниц и иных объектов размещения полностью не сформирована. Заявляются иски об обязании прекратить осуществление предпринимательской деятельности по оказанию гостиничных услуг на земельном участке, об обязании использовать земельный участок по целевому назначению, о прекращении деятельности по нецелевому использованию, о признании использования объекта в несоответствии с видом разрешенного использования земельного участка и признании его самовольной постройкой, о запрете использовать объект капитального строительства в нарушение вида разрешенного использования земельного участка и некоторые другие. Большой пласт практики в этом направлении формируется в делах, где обжалуется привлечение к административной ответственности за нецелевое использование земельных участков. Кроме того, начинают появляться и споры, в которых ставится вопрос о прекращении права собственности по ст. 287.7 ГК РФ в отношении нежилых помещений и зданий, использующихся для оказания гостиничных услуг.
Обратимся к анализу некоторых проблем в указанной сфере общественных отношений.
Нецелевое использование и прекращение права собственности
Как известно, средства размещения с позиции видовой характеристики объектов гражданских прав могут быть представлены различными такими объектами: зданиями, частями зданий (помещений), сооружениями, а также некапитальными строениями и сооружениями <3>. Уже упоминавшаяся выше ст. 287.7 ГК РФ устанавливает возможность принудительного прекращения права собственности только на помещение, которое бесхозяйственно содержится собственниками (включая и его нецелевое использование). С момента закрепления данной новеллы в 2021 г. длительное время судебной практики по данной категории дел практически не было. Одним из актуальнейших вопросов, интересовавших многих, был вопрос о возможности применения данного положения не только по отношению к помещениям как частям здания, но и ко всему зданию целиком. Несмотря на сравнение данных объектов, а также наличие политико-правовых соображений в пользу положительного ответа на данный вопрос (сохранение ценного объекта недвижимости, защита прав и интересов соседей), буквальное толкование ст. 287.7 ГК РФ свидетельствует о том, что на здание как самостоятельный объект недвижимости указанные законоположения распространяться не должны. Именно такой подход начинает в настоящее время формироваться и в судебной практике. Так, администрация городского поселения обратилась в Арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю об изъятии и продаже с публичных торгов объекта недвижимости - здания гостиницы. Истец настаивал, что к спорным правоотношениям применима ст. 287.7 ГК РФ, поскольку допускает изъятие и продажу с публичных торгов не только помещений, но и зданий в целом. Суды первой и второй инстанции не согласились с таким подходом и, не оспаривая факта того, что собственник неиспользованием здания допустил его частичное разрушение, констатировали противоположное: "...положения указанной нормы устанавливают возможность продажи с публичных торгов только помещений, а не зданий, как самостоятельных объектов прав" <4>.
--------------------------------
<3> Постановление Правительства РФ от 27 декабря 2024 г. N 1951 "Об утверждении Положения о классификации средств размещения" // СЗ РФ. 2025. N 1. Ст. 18.
<4> Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 4 февраля 2025 г. по делу N А82-15747/2023.
Данный пример, касающийся в целом бесхозяйственного содержания помещения, в полной мере применим и к вопросу о нецелевом использовании здания гостиниц и иных средств размещения, не относящихся к помещениям. Запустить процедуру прекращения права собственности (предупреждение со стороны публичных органов, а потом продажу с публичных торгов) можно только в отношении таких средств размещения, которые являются помещениями с точки зрения объектов гражданских прав.
Нецелевое использование и жилищное законодательство
Постановление Конституционного Суда РФ от 23 марта 2023 г. N 9-П, попытавшееся установить соотношение прав на занятие предпринимательской деятельностью и права на жилище в контексте оказания гостиничных услуг, продолжает оставаться в фокусе внимания как представителей науки <5>, так и законодательных органов. С одной стороны, произошла легализация деятельности по предоставлению жилых помещений в краткосрочный наем, что фактически означает допущение использования квартир для временного проживания граждан, что сближает такие объекты со средствами размещения. С другой стороны, соседям дали шанс требовать запрета такой деятельности, если это нарушает их права. Вместе с тем отсутствие четких критериев, позволяющих с точностью определить, когда же деятельность по краткосрочному найму превратилась в гостиничные услуги, негативно воспринимается многими, это даже приводит к тому, что идут разговоры о возможном повторном обращении в Конституционный Суд РФ по этому вопросу <6>.
--------------------------------
<5> Формакидов Д.А. Жилое помещение как вспомогательный инструмент осуществления предпринимательской деятельности // Право. Государство. Экономика. К юбилею профессора В.Г. Голубцова: Монография / Под ред. А.В. Габова, О.А. Кузнецовой, Д.А. Формакидова. М.: Статут, 2025. С. 163 - 175.
<6> Подобную позицию высказала депутат Государственной Думы РФ Г.П. Хованская на состоявшейся 17 марта 2025 г. научно-практической конференции, посвященной 20-летию вступления в силу Жилищного кодекса РФ.
Вместе с тем анализ судебной практики за несколько лет в данной области отношений демонстрирует значительное снижение исков со стороны соседей о запрете указанной деятельности в многоквартирных домах. Фактически акцент данных споров сместился от вопроса о целевом/нецелевом использовании жилого помещения к выяснению фактов нарушения подобным использованием прав и интересов соседей.
Так, показательно дело, в котором суд удовлетворил иск в части запрета соответствующей деятельности. При этом в основу решения были положены следующие факты: 1) наличие в сети Интернет объявлений о сдаче этого объекта посуточно и почасово; 2) наличие протоколов об административных правонарушениях (нарушение тишины) отдыхающими; 3) многочисленные факты обращения в ОВД по факту нарушения тишины и покоя соседей; 4) количество гостей превышает нормы площади на одного человека; 5) дополнительные платные услуги в виде сауны; 6) допустимость проведения вечеринок. В итоге был сделан вывод: вышеперечисленные факты свидетельствует о том, что использование ответчиком принадлежащих ему спорных жилых помещений для краткосрочного заселения происходит не с целью сдачи внаем для проживания нанимателям и членам их семей, а для временного размещения граждан на возмездной основе, в том числе с целью проведения различных мероприятий <7>. Аналогичные примеры присутствуют и в отношении квартир в многоквартирных домах <8>.
--------------------------------
<7> Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 2 октября 2024 г. N 88-20346/2024 по делу N 2-21/2024.
<8> Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 6 февраля 2024 г. N 88-2032/2024, 88-36333/2023.
Применительно к отдельно стоящим жилым домам формируется несколько иной подход. Понимая, что критерии разграничения гостиничных услуг и краткосрочного найма остаются неопределенными, публичные органы ставят вопрос о том, насколько соотносится вид разрешенного использования земельного участка с тем, как фактически используется возведенный на нем объект. И в отношении таких ситуаций перспективы удовлетворения исков о запрете соответствующей деятельности значительно возрастают. Для примера можно привести следующее дело. Собственник земельного участка построил жилой дом, который фактически используется в качестве гостевого дома, т.е. в коммерческих целях. Данные факты были установлены на основании фотоматериалов, в результате визуального осмотра, а также с помощью сети Интернет, где подробно описаны местоположения гостевых домов, образующих единый гостиничный комплекс. При этом в решениях было отмечено, что в качестве юридически значимого обстоятельства, подлежащего установлению для правильного разрешение спора, является установление вида фактического использования строения, расположенного на спорном земельном участке. Суды пришли к выводу о запрете собственнику осуществлять коммерческую деятельность на территории земельного участка до приведения правоустанавливающих документов на объект капитального строительства в части его назначения и фактического использования в соответствии с требованиями действующего законодательства <9>.
--------------------------------
<9> Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 7 декабря 2023 г. по делу N 88-40884/2023.
Однако имеется и противоположная практика. Тот же Кассационный суд в другом деле разбирался в использовании объекта капитального строительства, зарегистрированного на земельном участке (категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство). Обращаясь с иском, администрация указала, что администрацией выдано разрешение на ввод в эксплуатацию спорного объекта как индивидуального жилого дома, тогда как спорный объект используется как гостиница (средство размещения), что указывает на нарушение целевого использования земельного участка. Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих доводы истца о том, что спорное строение было реконструировано, равно как и подтверждающих невозможность использования объекта в целях личного проживания, основания для сноса объекта в связи с использованием ответчиком постройки и земельного участка по нецелевому назначению отсутствуют <10>.
--------------------------------
<10> Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 6 февраля 2024 г. N 88-677/2024.
Таким образом, следует резюмировать, что в отношении квартир в многоквартирных домах оказание услуг по размещению и проживанию граждан, опосредованных заключением договора краткосрочного найма, проблема нецелевого использования перестала быть первостепенной. В отношении жилых домов в аналогичной ситуации основным аргументом начинает становиться не столько вопрос о нарушении норм жилищного законодательства, сколько видимое противоречие между видом разрешенного использования земельного участка и фактическим использованием расположенного на нем объекта.
Целевое назначение и вид разрешенного использования
Законодательные акты в сфере земельного и градостроительного законодательства используют несколько терминов, которые оцениваются судами в делах о нецелевом использовании земельных участков и объектов капитального строительства. В п. 1 ст. 7 ЗК РФ речь идет о целевом назначении земельного участка, и оно привязывается только к категории земель. А вот разрешенное использование совместно с категориями земли идет в связке с правовым режимом земельных участков (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). Другими словами, если исходить из буквального толкования указанных законоположений, то получается, что разрешенное использование напрямую не связано с нарушением цели использования земельного участка.
При этом понятие "правовой режим" не имеет общепризнанного понимания у правоведов <11>. И если в общетеоретическом понимании правовой режим в большей степени рассматривается как совокупность правовых средств (инструментов), с помощью которых достигается специфическая цель - создание в рамках общего правового регулирования особого порядка, характеризующегося специфическим сочетанием дозволений, запретов и позитивных обязываний, то в цивилистической науке речь идет о правовом режиме именно объектов гражданских прав. Их относимость к тем или иным классификационным группам позволяет определить, по каким основаниям возникают и прекращаются права на него, в каком объеме и пределах они осуществляются, какие распорядительные действия в отношении данного объекта могут быть совершены.
--------------------------------
<11> См., напр.: Беляева Г.С. Правовой режим: понятие и признаки // Вестник Российского университета дружбы народов. Серия: Юридические науки. 2021. N 1. Т. 25. С. 281 - 293.
Таким образом, отсутствие в земельном законодательстве прямой корреляции терминов "нецелевое использование" и "разрешенное использование" вполне себе разрешается через анализ понятия "правовой режим объекта". Вместе с тем указанное законодательное словоупотребление, которое на первый взгляд не должно вызывать вопросов, в ряде случаев становится основанием для нестандартных подходов к разрешению судебных споров.
Так, истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов, предоставляемого в пользование для эксплуатации нежилого помещения в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка. По данным ЕГРН, вид разрешенного использования земельного участка - бытовое обслуживание и деловое управление <12>. Решением Госинспекции установлено, что в здании расположен отель. Данный факт ответчиком не оспаривался. Истец полагал, что ответчик использовал земельный участок с нарушением цели договора, условий его предоставления, а также вида разрешенного использования, указанного в ЕГРН, и начислил штраф в размере более 700 тыс. рублей.
--------------------------------
<12> Бытовое обслуживание (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания); деловое управление (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения).
Три инстанции отказали арендодателю во взыскании штрафа, указав, что нарушения требований договора и законодательства о целевом использовании не произошло. При этом и суд первой инстанции, и поддержавшие его позиции вышестоящие суды прямо указывают, что "истец подменяет понятия разрешенного использования земельного участка (п. 2 ст. 7 ЗК РФ) и целевого назначения земельного участка (п. 1 ст. 7 ЗК РФ), являющиеся, по сути, различными правовыми дефинициями" <13>. Витиеватые рассуждения, указанные в решениях, позволяют вычленить следующую аргументацию: 1) в договоре не раскрывается, что понимается под целевым использованием; 2) целевое использование связано с категориями земель, а поскольку категория земель - земли населенных пунктов, это целевое назначение ответчиком не изменялось, кроме того, из решения Госинспекции не следует, что земельный участок используется ответчиком не в целях их эксплуатации, а в иных целях; 3) из условий спорного договора аренды не следует, что у ответчика имеются какие-либо ограничения в использовании принадлежащего ему имущества и ему запрещено использовать земельный участок под гостиницу.
--------------------------------
<13> Решение Арбитражного суда г. Москвы от 7 августа 2024 г. по делу N А40-151653/24-142-1165.
Комментировать такой подход достаточно сложно. В договоре цель использования была привязана к виду разрешенного использования, поскольку дословно там было написано следующее: для эксплуатации нежилого помещения в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка. Попытка суда обосновать, что отступление при эксплуатации от вида разрешенного использования не является нарушением требований о целевом использовании, как представляется, убедительной не выглядит. Тем не менее такой подход уже поддержали две вышестоящие инстанции <14>.
--------------------------------
<14> Постановление Арбитражного Суда Московского округа от 27 февраля 2025 г. по делу N А40-151653/2024.
В заключение следует отметить, что сложность тематики, связанной с целевым использованием объектов размещения, видится в разнообразии возникающих ситуаций и отсутствии общих подходов к границам понимания данного термина. Не всегда законодатель четко устанавливает цели использования соответствующих объектов, не решает вопросы соотносимости цели использования земельных участков и расположенных на них объектов, отсутствует четкость в соотношении понятий целевого назначения и разрешенного использования. Конкретные решения судов лишь дают фактологическую основу для констатации существования проблемы, к разрешению которой необходимо подключаться представителям юридической науки.
